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おはようございます。ぺんたです。

今月決済する2棟のうち1棟に関しては管理会社の引き継ぎが購入の要件になっていました。

その管理会社さんから管理委託契約書のひな型を頂いて精査したところ、かなり大家さんにとって不利な内容になっていましたので、フェアな内容に修正させていただきました。

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その管理会社さんの社長様に最初にお会いした時には、

「弊社の管理内容はごく一般的なものです・・・(^_^;」

というご説明だったので、ひな形を精読するまではすごく安心していたんです。

ところが契約書の内容は、漏れ・抜けがあるうえ、大家側に不利な記述が散見されました。私が修正した箇所を具体的にいくつか見て行きます。(修正箇所の一部ですw)

①業務範囲に抜けがある

管理業務の内容が最初に定義されていますが、「契約更新業務」は書いてあるのですが、「契約締結業務」がありません(苦笑)


※画像の文案では私が加筆したところを赤字で表現しています。また原案を修正した箇所は赤字に訂正線を入れています。

業務範囲

「新規契約は結ばへんのかいっ!」

とツッコみたくなります(笑)

しかもよく見ると、契約に至る前段階、すなわち募集活動~申し込みに至るまでのプロセスも抜けていましたので「入居促進業務」として追加しました。

これらは、修正文案を直接ご説明する機会をいただいた際に、

「御社のことですから、入居募集~入居付け~契約締結まで一気通貫で行われているとは思いますが、契約書上で表現されていないと不都合がありますよね・・・(^_^;」

とご説明しました。

②抜けていた業務の定義

最初から書いてある業務には細かな業務内容が一覧で表現されているのですが、抜けていた業務には(当然ですが)そのような一覧はありませんので、私が作成して提示しました・・(^_^;

入居促進業務


③管理会社しか修繕できない

原案ではこの物件の修理・修繕は、管理会社が委託した業者が行うとだけ記述してありました。
修繕

「私は自分でリフォームを行いますので、この文案ですと私が作業出来なくなってしまいます(笑)」

「自分で手配した業者さんにお願いすることもありますし、御社の提案がよければ御社を採用します。つまり提案内容の優劣を私が判断して、私が合理的に発注行為を行います」


とご説明して、1.は削除してもらいました。


④原状回復工事は管理会社が相談なしで進行可能に

もともと書いてあった文案を要約すると、

「原状回復費用は管理会社が計算して入居者に請求する」

「工事は管理会社の判断で行う」

「入居者から原状回復費用を回収することができない場合は大家が負担する」


という風になっていました。

原状回復工事

これに関しては、

「うがった見方をすれば、御社が高額な原状回復費を入居者に請求して、御社の判断で原状回復工事を進めておいて、入居者に督促をしようがしまいが大家に請求しちゃえ・・・ってことになりがちな契約ですよね」

「こういう契約のもとでは大家の資金計画が不可能になってしまいます」


とツッコミました。

修正案では、

・管理会社が東京ルールに則って入居者に請求し、

・「何度も請求する」ことなどを通じて「全額回収に努める」と管理会社の努力義務を定義し、

・(第一項に戻って)管理会社による回収状況をみて、私が工事の発注をする


という、ごく常識的な内容に変更しました。

⑤即時解約条項の追加

契約期間内に契約を解除するにあたっては、なんと6ヶ月前予告になっていました。

期間内解約

これはなんぼなんでも長すぎるので、他社並みの3ヶ月に修正させてもらいました。

それからこの管理会社さんは、物件を抱え込んでしまい他社の入居付けを拒んでしまうという話しを複数の仲介さんから聞きましたので、

「管理会社が大家の利益を損なう行動を無断で行い、有形・無形の損害を与えた場合は即時解約できる」

という項目も入れさせてもらいました。

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修正文案を説明させていただいた際には、なぜこのように修正するのか?という理由をすべてつまびらかにしました。

社長様は、

「FC本部から来た文案をそのまま使っているんです・・・(^_^;」

と仰っていましたが、そんなことはないと思いますよ~w

===

このように書くとさも極悪な管理会社に思えるかもしれませんが、凶暴な大家から身を守るために契約書で武装しているきらいがあります。

例えば・・・

「大家は火災保険に必ず加入して、火災保険でカバー出来る損害は管理会社に請求しない」

という一項がありました。当たり前のことを明文化しているところを見ると、恐らく大家から難癖を付けられて本来管理会社が負担するはずのない事由を負担させられたのでしょう。

また別項では、

「大家は管理会社に対して暴言を吐かない・強要しない」

というものもありました。社長が一から立ち上げた会社です。いままで散々ご苦労もされて来たのでしょう・・・。

実務上では常識的な管理をしていても契約書上はガチガチに固めておいて、イザという時には管理会社が勝てるように算段していたのだと思います。

ですから私は、変な契約書を書きやがって!とキレるのではなく、

「だいぶご苦労なさったようで、契約書上で武装されていますね(^_^; ヨロイを何枚か脱いでもらうことになりますが、フェアな内容に改めさせて下さい」

と柔らかく前置きさせていただきました。

私が法外な要求をする人間ではないこともお分かりいただいたようで、私の修正希望箇所はすべてOKして頂きましたので管理を委託することにしました。

長くなりましたが、大家さん側も「契約書を読んで合意する」という最低限のことはやりましょうね。読まずにホイホイ印鑑を押すと、ここ一番という場面で契約書が牙をむきますよ~。

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