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おはようございます。ぺんたです。
いままで自分のアパート近くの競合物件はきちんと見て来ました。どんな設備で、いくらの賃料設定で、どれぐらい空室があるか・・・ということです。
そういう競合物件のなかに少なからずレオパレスの物件が含まれていましたが、正直どこのレオパレスもガラガラで、
（これは競合相手じゃねぇな・・・）
などと思っていました。
ところが私の認識は全くの見当違いだということが最近わかりました。レオパレスって独特ですね・・・(^_^;
===
利回り57％のアパートで擁壁工事を行うにあたり、工事車両を駐める駐車場を確保する必要がありました。
57％アパートの真横はこういうレオパレスです。
ここのレオパレスはいつも駐車場がガラガラで、ポストにも「投函不要」のシールがたくさん貼られていました。
空室率は全体の4割ほどにものぼり、
（ここはガラガラなんだ・・・）
と思っていました。
普通のアパートだと電気メーターやガスメーターが露出しているので入居の有無が分かりやすいのですが、レオパレスの場合はメーターの露出がほとんどない設計なので「投函不要」シールが一番わかりやすいめやすになります。
===
（これだけガラガラなので、駐車場も楽勝で借りられるだろう）
と思って、地元のレオパレス代理店を訪問しました。ここは面識のあるところでもあるので全く不安感はありません。
「レオパレスXXの駐車場を1ヶ月でいいので、3台貸してください」
とお願いしました。空室率から推定すると楽勝にOKな台数です。
「あ、わかりました。ちょっと空き具合を調べて来ますね～」
と担当さんが席を外し、しばらくして戻ってきました。
「申しわけありません。満室なので駐車場はひとつも空いてませんでした」
「え～っ！あれだけガラガラなのにどうして？？」
「契約はぜんぶ満室で、駐車場もひとつのこらず埋まっていますよ」
「・・・・・(^_^; 」
詳しく話を聞くと、
・会社の借り上げで月単位で契約しているお部屋が多い
・必ずしも同じ人が入るわけではなく、日によって入れ替わるケースも
・ホテル代わりなので郵便物も新聞も受け取る必要がないからシールは貼ったままになる（←💦）
・借り上げられたまま使用実態のないお部屋もある
ということでした。
レオパレス代理店としては契約があるのに駐車場を又貸しするわけにはいかず、私の申し出を断わらざるを得なかったようです。
===
けっきょく別のところで駐車場は確保できましたが、私がこれまでやってきたレオパレスの入居率調査はカンペキにマチガイだったことが暴かれた瞬間でした(^_^;
レオパレスっていうのはアパートの競合でもあり、ホテルやエアビーの競合でもある側面もあり、古くはツカサのウィークリーマンションの競合でもあり、私のような単純な調査で実態が分かるものではない！というのが今回の反省でした。
次回からメーターボックスを全部あけて入居率を確かめようかな・・・(^_^;
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（これは競合相手じゃねぇな・・・）
などと思っていました。
ところが私の認識は全くの見当違いだということが最近わかりました。レオパレスって独特ですね・・・(^_^;
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利回り57％のアパートで擁壁工事を行うにあたり、工事車両を駐める駐車場を確保する必要がありました。
57％アパートの真横はこういうレオパレスです。
ここのレオパレスはいつも駐車場がガラガラで、ポストにも「投函不要」のシールがたくさん貼られていました。
空室率は全体の4割ほどにものぼり、
（ここはガラガラなんだ・・・）
と思っていました。
普通のアパートだと電気メーターやガスメーターが露出しているので入居の有無が分かりやすいのですが、レオパレスの場合はメーターの露出がほとんどない設計なので「投函不要」シールが一番わかりやすいめやすになります。
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（これだけガラガラなので、駐車場も楽勝で借りられるだろう）
と思って、地元のレオパレス代理店を訪問しました。ここは面識のあるところでもあるので全く不安感はありません。
「レオパレスXXの駐車場を1ヶ月でいいので、3台貸してください」
とお願いしました。空室率から推定すると楽勝にOKな台数です。
「あ、わかりました。ちょっと空き具合を調べて来ますね～」
と担当さんが席を外し、しばらくして戻ってきました。
「申しわけありません。満室なので駐車場はひとつも空いてませんでした」
「え～っ！あれだけガラガラなのにどうして？？」
「契約はぜんぶ満室で、駐車場もひとつのこらず埋まっていますよ」
「・・・・・(^_^; 」
詳しく話を聞くと、
・会社の借り上げで月単位で契約しているお部屋が多い
・必ずしも同じ人が入るわけではなく、日によって入れ替わるケースも
・ホテル代わりなので郵便物も新聞も受け取る必要がないからシールは貼ったままになる（←💦）
・借り上げられたまま使用実態のないお部屋もある
ということでした。
レオパレス代理店としては契約があるのに駐車場を又貸しするわけにはいかず、私の申し出を断わらざるを得なかったようです。
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けっきょく別のところで駐車場は確保できましたが、私がこれまでやってきたレオパレスの入居率調査はカンペキにマチガイだったことが暴かれた瞬間でした(^_^;
レオパレスっていうのはアパートの競合でもあり、ホテルやエアビーの競合でもある側面もあり、古くはツカサのウィークリーマンションの競合でもあり、私のような単純な調査で実態が分かるものではない！というのが今回の反省でした。
次回からメーターボックスを全部あけて入居率を確かめようかな・・・(^_^;
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