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おはようございます。ぺんたです。

不動産のお仕事をしているとどうしてもついて回るのが契約書です。皆さんは契約書の内容をちゃんと読んでいますか?

私は転職先の企業で怖い目に遭いましたし、部下の上げてくる契約書案のチェックをしなければならない立場でしたので面倒でも必ず読むようにしています。

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私たち大家がよく目にする契約書というのは概ね以下の3種類ですよね。

・売買契約書

・賃貸借契約書

・管理委託契約書


このうち、「売買」と「賃貸借」は業界団体の出している標準書式を流用している場合が多いので、内容にそれほど大きなバラツキはありません。

ところが「管理委託契約書」は大家さんに不利な条項がちりばめられているケースがよくあります。

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そういう条項を修正してもらう場合、

「現表記」
「変更理由」
「変更案」


の3点をセットにして、書面で修正をお願いしています。

スライド1

具体的な修正例をいくつか挙げますね。

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ある管理会社の契約書案では私から代理権を得て、管理会社が貸主代理として賃貸借契約を勝手に締結出来る内容になっていたりしますが・・・

(現表記)
乙(管理会社)に広範な代理権を授与する内容になっています

  ↓
(変更理由)
当社は賃貸借契約の締結に係る代理権授与は行っていません。入居希望者からお申し込みを頂いた時点で私までご連絡下さい。確認させていただいたうえで当社にて捺印行為を行います。

  ↓
(変更案)該当箇所を削除

と、代理権を与えないことを明示します。

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最近の事例では、空室が残っている段階では管理手数料が5%だけど満室になったら7%に値上がりするという不可解な案(笑)が提示されましたので、

(現表記)賃借人から受領した賃料等金額の 5%満室時のみ 7%

  ↓  
(変更理由)現在管理をお願いしている他社様はすべて入居率にかかわらず実家賃の 5%で契約しており、同程度での契約を希望します。

  ↓
(変更案)賃借人から受領した賃料等金額の 5%(別途消費税) 

本音をズバッとツッコませて頂きましたw

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よくあるのが、

「オーナーが物件を売りに出す時は事前に知らせろよ」

条項です。

売買仲介に入りたい意図なのでしょうが、更に踏み込んで、知らせるだけでなく管理会社の確認を得なければならないとする契約書もありました。

(現表記)甲が本物件の所有権を第三者に譲渡する場合は、事前に通知し、乙の確認を得るものとする(さすがに承認とは書いていませんがw)

  ↓
(変更理由)当社が当社所有の財産を処分する場合に御社の「事前確認」を得る必要はないと考えます。管理の円滑な継続のためであれば以下の表現で充分だと思います。

  ↓
(新表記)甲が本物件の所有権を第三者に譲渡することが確定した場合には乙に通知する。

まさかと思うでしょうが、もとの表記で契約を結んでいたオーナーが物件を売りに出した時、管理会社からボコボコに文句を言われた事例を知っています。

そのような不名誉な扱いを受けるくらいなら、最初から契約内容を修正しておかなければなりません。

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私のようなセルフリフォーマーにとって致命的な条項もありました。

(現表記)現状復帰工事は乙が指定した工事業者しか行うことが出来ない

  ↓
(変更理由)当社は現状復帰工事の多くを自社施工致します。また他社に依頼する場合でも相見積もりを取って、コストダウンに努めています。

  ↓
(新表記)該当箇所を削除

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いわゆる無催告解除(予告期間なしで契約を解除できる)条項にもへんなのが潜んでいます。

「建物の一部を滅失した場合は無催告解除」

という恐ろしい条項がありました。

ご承知の通り私は火災で一部滅失を経験したばかりです。火事が出た時こそ管理会社に活躍して貰わなければならないのに「面倒くせ~よ!」とばかりに無催告解除されてはたまりません(苦笑)

(現表記)無催告解除の項で「建物の一部を滅失した場合」

  ↓
(変更理由)火災などの発生時には管理会社様の助けを得て災害復旧に取り組む場面ですが、無催告解除の対象になると復旧に支障が出ます。

  ↓
(新表記)該当箇所を削除

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以上のように、当方に不利になる条項には修正をお願いするので、契約締結そのものを断られたりしちゃうんですよ~w

でも後でもめるよりぜんぜん良いと思いますよ。

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