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おはようございます。ぺんたです。
このブログもスタートしてはや3年近く経過し、ありがたいことにフォローしていただける読者の方も増えました。
ライブドアブログにアップするだけでなくフェイスブックにも記事を上げて、つながっている皆さんから多様なコメントをいただくようにしています。
非常に多頻度に、あるいは毎日的確なコメントをいただける方が多いのが当ブログの特長でして、クイズダービーの「はらたいら」さんに囲まれているような状況とでも申し上げましょうか・・・(^_^;
若い読者の方、古いネタですみませんw
いまのクイズ番組でいうと、カズレーザーさんや
宇治原さんのような存在が昔の「はらたいら」さんでした。
===
昨晩、ひとりの読者の方からご相談を頂きました。
「ぜひぺんたさんのブログで取り上げていただきたいネタなんですけど・・(^_^; 」
という、私に取って初めての「持ち込みネタ」です!
いまのところネタの「取れ高」が結構よろしいのでネタ不足には陥っておりませんが、
「ぺん太さんも常連の方々もとても見識が深い方が多いので・・・」
と誉めていただいたうえ、
「ぺんたさんのブログで取り上げたらいろんな切り口の意見が寄せられそうだから・・・」
とご相談いただいたので予定していたネタをすっ飛ばしてこの方のネタを書くことにしました。
この先はこの方自身が話者になっていただいて、皆さんからのご意見・アドバイスを募りたいと思います
\(^o^)/
===
ぺんたさん、ご無沙汰しております。今回ご相談したいのは私がいま売却しようとしている戸建物件のことなんです。
中国地方の某都市にありまして、築40年ちょっとです。
けっこう古いと思われるかもしれませんが、私が購入した約2年ちょっと前の時点でひととおりのリフォームをかけ、ほどなく入居があってから丸2年ほど経過する戸建物件です。
この戸建物件を売却しようと思い、ある仲介業者に依頼をしたところこのたび買付申込書を頂きました。入居者はそのままで、オーナーチェンジの売買です。
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非常に多頻度に、あるいは毎日的確なコメントをいただける方が多いのが当ブログの特長でして、クイズダービーの「はらたいら」さんに囲まれているような状況とでも申し上げましょうか・・・(^_^;
若い読者の方、古いネタですみませんw
いまのクイズ番組でいうと、カズレーザーさんや
宇治原さんのような存在が昔の「はらたいら」さんでした。
===
昨晩、ひとりの読者の方からご相談を頂きました。
「ぜひぺんたさんのブログで取り上げていただきたいネタなんですけど・・(^_^; 」
という、私に取って初めての「持ち込みネタ」です!
いまのところネタの「取れ高」が結構よろしいのでネタ不足には陥っておりませんが、
「ぺん太さんも常連の方々もとても見識が深い方が多いので・・・」
と誉めていただいたうえ、
「ぺんたさんのブログで取り上げたらいろんな切り口の意見が寄せられそうだから・・・」
とご相談いただいたので予定していたネタをすっ飛ばしてこの方のネタを書くことにしました。
この先はこの方自身が話者になっていただいて、皆さんからのご意見・アドバイスを募りたいと思います
\(^o^)/
===
ぺんたさん、ご無沙汰しております。今回ご相談したいのは私がいま売却しようとしている戸建物件のことなんです。
中国地方の某都市にありまして、築40年ちょっとです。
けっこう古いと思われるかもしれませんが、私が購入した約2年ちょっと前の時点でひととおりのリフォームをかけ、ほどなく入居があってから丸2年ほど経過する戸建物件です。
この戸建物件を売却しようと思い、ある仲介業者に依頼をしたところこのたび買付申込書を頂きました。入居者はそのままで、オーナーチェンジの売買です。
そうしたらこのような提案があったんです。
「瑕疵担保責任を2年で設定しませんか?」
(ん??どうして?)
業者さんに理由を伺うとこうおっしゃいます。
「XXさんは宅建業者ではありませんが、宅建業者と同等とみなされる事業スタイルです。もし免責期間を半年~1年等で設定した場合、万が一建物に瑕疵があり買主に裁判でも起こされたら、瑕疵担保免責や同1年程度の契約では負けて無効になり、責任期間がさらに長くなってしまう可能性があります。」
(ん??どうして?)
業者さんに理由を伺うとこうおっしゃいます。
「XXさんは宅建業者ではありませんが、宅建業者と同等とみなされる事業スタイルです。もし免責期間を半年~1年等で設定した場合、万が一建物に瑕疵があり買主に裁判でも起こされたら、瑕疵担保免責や同1年程度の契約では負けて無効になり、責任期間がさらに長くなってしまう可能性があります。」
「瑕疵担保責任は免責、という契約にする事もできますが、もし裁判になったら、負ける可能性が高いですよ。」
という理由から上記のような「瑕疵担保責任2年」を売主から申し出たほうが良いという提案に至ったとのこと。
(※ぺんた注:相談者に確認したところ不特定多数の方に反復継続的に売買はしておられないとのことです)
若干香ばしい提案ですが(笑)、一応確認してみました。
(※ぺんた注:相談者に確認したところ不特定多数の方に反復継続的に売買はしておられないとのことです)
若干香ばしい提案ですが(笑)、一応確認してみました。
「なるほどなるほど。築古物件で悪いところは一通り直したつもりでいますが、借家ということもあり、全て完璧に仕上げてる訳ではありませんしね。ところで瑕疵というのはどこまでなのでしょうか?シロアリなんかですかね?」
と伺うと、
と伺うと、
「雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管周り、とかですかね?」
と疑問形で返されましたw
「例えば台風被害での雨漏りや、入居者の過失によるそれらの被害があったとして、それらの責任も追及されるのでしょうか??」
「うーんまぁそれは大丈夫じゃないですかね?」
と若干心許ない様子。とりあえず、
と若干心許ない様子。とりあえず、
「責任期間を2年設定するのは良いのですが、買主がクレーマー気質の方だった時にこちらにリスクが大きいイメージがあります。」
とお答えしておきました。
とお答えしておきました。
どうやらこの仲介業者は社内の方針で、瑕疵担保責任免責での売買契約は御法度のようなのです。
やはりどうも腑に落ちないという気持ちもあります('_')マイホーム用の住宅なら当然だと思いますが、、w
他の方はこういったケースの場合どうされているのかな?と気になりました。
===
ご相談者のお話しはここまでということで、ここから私ぺんたに戻ります。
なかなか珍しいケースではないでしょうか?
私の場合を申し上げると、私から何も申し出ていないのに、
「ぺんたさん、瑕疵担保責任なしにしときましたから!!」
と業者さんが手柄顔でおっしゃることが多かったのでちょうど逆ですよね・・・。
買主がなにか不具合を見つけて不満を抱えたとしても訴訟を起こすのは実際のところ相当ハードルが高いことです。
にもかかわらず、
「訴訟になったら負けるリスクがあるので・・・」
というだけの理由で瑕疵担保責任を2年も抱えるのは、個人事業のメリットをご自分から投げ捨てるもったいない行為だと私は思います。
せっかく買付をゲットしてくれた業者さんではありますが、媒介契約の際にそのような社内ルールがあることを説明してくれていないわけですので、
「瑕疵担保責任を必ず付けなければならないという御社の社内ルールは初耳です。しかも2年も・・・となるとリスクを売買代金に折り込めていないので、今回の取引はなかったことにして下さい」
と言ったり、あるいは
「私よりも買主の味方なの?」
などと私だったら突き放してしまいそうな気がします。
読者の皆さん、どう思われますか?ご意見・ご感想・アドバイスを積極的に書き込んでいただければ幸いです!
(※ぺんた注:初出では売主が個人であると記述していましたが、法人所有物件の誤りでした。確認不足をお詫びします。ただし個人・法人を問わず、宅建業を実質的に営んでいるかどうかがポイントだと思いますので、記事の骨子はそのままにさせていただきますね・・・)
<(_ _)>
他の方はこういったケースの場合どうされているのかな?と気になりました。
===
ご相談者のお話しはここまでということで、ここから私ぺんたに戻ります。
なかなか珍しいケースではないでしょうか?
私の場合を申し上げると、私から何も申し出ていないのに、
「ぺんたさん、瑕疵担保責任なしにしときましたから!!」
と業者さんが手柄顔でおっしゃることが多かったのでちょうど逆ですよね・・・。
買主がなにか不具合を見つけて不満を抱えたとしても訴訟を起こすのは実際のところ相当ハードルが高いことです。
にもかかわらず、
「訴訟になったら負けるリスクがあるので・・・」
というだけの理由で瑕疵担保責任を2年も抱えるのは、個人事業のメリットをご自分から投げ捨てるもったいない行為だと私は思います。
せっかく買付をゲットしてくれた業者さんではありますが、媒介契約の際にそのような社内ルールがあることを説明してくれていないわけですので、
「瑕疵担保責任を必ず付けなければならないという御社の社内ルールは初耳です。しかも2年も・・・となるとリスクを売買代金に折り込めていないので、今回の取引はなかったことにして下さい」
と言ったり、あるいは
「私よりも買主の味方なの?」
などと私だったら突き放してしまいそうな気がします。
読者の皆さん、どう思われますか?ご意見・ご感想・アドバイスを積極的に書き込んでいただければ幸いです!
(※ぺんた注:初出では売主が個人であると記述していましたが、法人所有物件の誤りでした。確認不足をお詫びします。ただし個人・法人を問わず、宅建業を実質的に営んでいるかどうかがポイントだと思いますので、記事の骨子はそのままにさせていただきますね・・・)
<(_ _)>
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Facebook:ひろゆき ぺんた あんざい
===============
いつも楽しくブログ拝見しています。
駆け出し大家&個人業で不動産業をしている者です。
私の知識が役に立てればと、記載させて頂こうと思います☆
ご存知のこともあるかと思いますが、ご参考までに。
まず互いに合意の無い・約定の無い契約だった場合=民法の前提としては、
売主側の瑕疵担保は成立しません。
なので、一般個人と一般個人の取引で、互いの合意があれば、瑕疵担保
「無し」と表記しておけば、その約定は有効です。
と、民法上の前提はあるものの、宅建業法上では、
一般個人を、プロ=不動産業者が騙さないように、一般個人が不利になる約
定は無効となりますので、最低2年以上という明記をしておかないと、逆に
無期限の瑕疵担保を持たされます。
ここで一点注意ですが、現時点の売主さんが「非宅建業者&法人」であった
場合、当然に宅建業法は適用されませんが、一般個人と法人の取引というこ
とで、消費者保護法を適用される可能性が高いです。
瑕疵担保も「1年」明記しておかないと、過去の裁判例では負けるようです。
(1年を明記していないと、場合によって、上記の宅建業者が無期限に持た
されるのと同様に負ける可能性があるということです。)
また、「雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管周り、とかですかね?」と業者
さんの回答があった部分で、補足しますが、
福岡県の契約書であれば、「雨漏り・シロアリ・建物主要な部位の腐食・
給排水管の故障」=「住宅としての性能が満たされない項目」のみが瑕疵と
明記されています。
傾きに関しては、基本瑕疵ではないと思いますが、もしも買主さんにも同じ
形で説明をされてしまうと、現在の入居者さんが退去された後、現地確認され
傾いていた場合に、揉める種になる気がします。
まぁ、個人的な見解としては、ぺんたさんと同じくの対応で良いのかなと
思います(笑)
ご参考までに。
フェイスブックのスレッドでいただいたコメントを皆さんと共有したいと思います。
<(_ _)>
駆け出しの不動産仲介業者をしております。
はじめてコメント差し上げます。
もし私が今回のような事例になって売主側仲介の立場だった場合、インスペクションをした上での告知書の作成と中古住宅瑕疵保険の提案をしてみるかと思います。
インスペクションの費用については、買主が不安がないように取引したいという要望なわけですから買主負担として聞いてみるかと思います。
ただ、インスペクションしてみたら予想より不具合が見つかり契約が流れたということもありましたw
しかし、売主買主双方のリスクヘッジになり、安心は得られるかと思います。
瑕疵保険については中古物件の場合適用要件があり、それをクリアする必要があり物件によっては
保険をかけれない場合もあります。また保険期間も1年のみです。
また瑕疵保険は宅建業者が売主の場合と宅建業者でない個人の場合について利用することはできますが宅建業者でない法人の場合はどうなんでしょうか・・・
勉強不足ですいませんw
瑕疵担保をつけないとダメと言ったのは仲介業者さんなので、仲介業者さんに売主さんに不利益がないない方法を提示頂くのが良いかと思いますよ
もしかすると金もってる法人なんだから、戸建の瑕疵担保責任くらい見れるだろうという認識かもしれませんので
素人に毛が生えた者のたわごとですが、なにかの参考になれば幸いです。
これからもブログ楽しみにしております。
やはりご指摘の通り、瑕疵担保を付けるように言った仲介業者さんにほどよい提案をしてもらうのが良さそうですね。
いただいたコメントはフェイスブックのほうで皆さんと共有させていただきますね。
<(_ _)>
最善も何も、その業者は完全アウトです。ぺんたさんの言う通り突き放しでOKです。
これ以上の何物でもございません。相談して譲歩をとか、そういうレベルでもないですね。
以上
・・・そうですねぇ 会社関係者or知人に買わせたいのかな?良い条件で買いたいからそんなとんちんかんなことを言われるのか。。いや面白い。実に面白いw
○住宅瑕疵担保責任保険法人について
住宅瑕疵担保責任保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社です。現 在、下記の5法人が指定されています。いずれも全国を対象に業務を行っており、事 業者はこの中から自由に選択して保険契約を締結することができます。
・(株)住宅あんしん保証
・住宅保証機構(株)
・(株)日本住宅保証検査機構
・(株)ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証(株)
<(_ _)>