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おはようございます。ぺんたです。
今年に入ってから健美家さんでコラムを書かせていただいておりますが、毎日アクセス数が気になるんですよ・・・(^_^; 良かったら覗いて見て下さい！
◎第二回目 1棟目の大失敗ー不運は続くよどこまでもー
ちなみに私がつけたタイトルは「1棟目の大失敗」だけでした。そのあとの「不運は続くよどこまでも」は編集者の方が付けたものですが、絶妙ですよね（笑）
===
それはさておき・・・。
コラムを書くために昔の写真を見ていたら懐かしいアパートのマイソクが出てきました。
4年近く前、まだ初心者だった頃に検討していたアパートで、福岡県の旧産炭地域＝「筑豊」エリアの物件です。
当時は一生懸命追いかけていましたが、いまとなっては買わないで良かった～！と思える物件です。
木造ではありましたが平成5年築でした。当時でたぶん築20年か21年ぐらいです。マイソクの表面利回りは15％弱だったので、最初は買う気がありませんでした。
ところがレントロールを見て考えが変わりました。
賃料が安すぎるのです。いかに地方といっても2万円の賃料はそうあるものではありません。
しかもお部屋は25㎡以上あって、広々していました。内見させてもらいましたが内装も非常にキレイで、最低でも3万円は取れそうな感じでした。
仲介業者に事情を聞いてみました。
「あの広さであのキレイさであれば、3万ぐらいは取れるんではないですか？」
と直球を投げてみると、管理会社さんは
「ええ、そうなんですよ～」
と悪びれずお答えされました。
「なんでこんなに安く募集しているのですか？？」
「実は売主さんが士業の方でたいへんお忙しいこともあって、『安くてもいいから手っ取り早く埋めよう』という方針だったんです・・・」
ということでした。
（じゃあ俺が買ったあと入居者が入れ替わるタイミングで3万にしてしまえば、利回り22％ぐらいの物件に化けるということだ・・・！）
と思って買付を入れました。
===
その後売主さんの気が変わって、私はこの物件を買うことができませんでした。
当時は悔しい思いをしましたが、買っていたら相当苦労したと思います。
というのも、この物件は全32部屋中31部屋が入居中の状態だったのですが、下見した際、電気メーターが外してあるお部屋が3部屋もあったのです。
それら3つのお部屋にはすべてカーテンがかかっており、人が入居していることを示す何らかのしるしがありました。
入居しているのに電気メーターがついていないということです。恐らく電気料金の滞納により、電気を止められていたのでしょう・・・。
ここからは推測ですが、
・売主が超低価格の賃料で募集した結果、
・あまり生活力のない入居者があつまってしまい、
・そのうち３軒が電気を止められていた
ということだと思います。賃料の安いところには安いところにしか住めない人が集まって来ます。
写真はありませんが、階段下などには退去者が出したと思われる粗大ゴミが積んであったり、ゴミ置き場の生ゴミをカラスが突っついて雑然としていたりしていました。
全体的になんだか殺伐とした物件でしたね・・・。
もし私が買っていたら素行の悪い入居者に手を焼いたり、想定した通りに賃料の値上げが進まなかったりと、きっと苦戦していたに違いありません。
買えなくて良かったのかもしれませんね。
===
ちなみにこのとき、売主の息子さんが「自分が経営するから」と名乗り出たため売却中止になったのですが、現在は賃料3万2千円で募集しているようです。
とりあえず私の思惑は外れてはいなかったようです(^_^;
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コラムを書くために昔の写真を見ていたら懐かしいアパートのマイソクが出てきました。
4年近く前、まだ初心者だった頃に検討していたアパートで、福岡県の旧産炭地域＝「筑豊」エリアの物件です。
当時は一生懸命追いかけていましたが、いまとなっては買わないで良かった～！と思える物件です。
木造ではありましたが平成5年築でした。当時でたぶん築20年か21年ぐらいです。マイソクの表面利回りは15％弱だったので、最初は買う気がありませんでした。
ところがレントロールを見て考えが変わりました。
賃料が安すぎるのです。いかに地方といっても2万円の賃料はそうあるものではありません。
しかもお部屋は25㎡以上あって、広々していました。内見させてもらいましたが内装も非常にキレイで、最低でも3万円は取れそうな感じでした。
仲介業者に事情を聞いてみました。
「あの広さであのキレイさであれば、3万ぐらいは取れるんではないですか？」
と直球を投げてみると、管理会社さんは
「ええ、そうなんですよ～」
と悪びれずお答えされました。
「なんでこんなに安く募集しているのですか？？」
「実は売主さんが士業の方でたいへんお忙しいこともあって、『安くてもいいから手っ取り早く埋めよう』という方針だったんです・・・」
ということでした。
（じゃあ俺が買ったあと入居者が入れ替わるタイミングで3万にしてしまえば、利回り22％ぐらいの物件に化けるということだ・・・！）
と思って買付を入れました。
===
その後売主さんの気が変わって、私はこの物件を買うことができませんでした。
当時は悔しい思いをしましたが、買っていたら相当苦労したと思います。
というのも、この物件は全32部屋中31部屋が入居中の状態だったのですが、下見した際、電気メーターが外してあるお部屋が3部屋もあったのです。
それら3つのお部屋にはすべてカーテンがかかっており、人が入居していることを示す何らかのしるしがありました。
入居しているのに電気メーターがついていないということです。恐らく電気料金の滞納により、電気を止められていたのでしょう・・・。
ここからは推測ですが、
・売主が超低価格の賃料で募集した結果、
・あまり生活力のない入居者があつまってしまい、
・そのうち３軒が電気を止められていた
ということだと思います。賃料の安いところには安いところにしか住めない人が集まって来ます。
写真はありませんが、階段下などには退去者が出したと思われる粗大ゴミが積んであったり、ゴミ置き場の生ゴミをカラスが突っついて雑然としていたりしていました。
全体的になんだか殺伐とした物件でしたね・・・。
もし私が買っていたら素行の悪い入居者に手を焼いたり、想定した通りに賃料の値上げが進まなかったりと、きっと苦戦していたに違いありません。
買えなくて良かったのかもしれませんね。
===
ちなみにこのとき、売主の息子さんが「自分が経営するから」と名乗り出たため売却中止になったのですが、現在は賃料3万2千円で募集しているようです。
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しかし、電気メーター外されるって凄いですね。。。