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おはようございます。ぺんたです。

え~っと、最初に告知事項です。家族のイベント対応のため本日の記事をもって1週間ほどお休みさせていただきます。

告知せずにお休みするとありがたいことに、

「病気で倒れているのかも」

とか

「とうとう不動産に嫌気が差したのか」

(笑)などとご心配いただくことが多いようですので、予めお伝えさせていただきます。

ご心配なく・・・(^^ )

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それはさておき・・・。

私の自宅は福岡県内にありますが、なかなかいい物件が買えないのでよその県で展開していることは皆さんご存じですよね。

そんな私のところに福岡県の業者さんから中古アパートの提案がありました。福岡県の田舎のほうで人口は5万人程度しかいない小都市です。

築22年の軽量鉄骨造で駐車場は200%完備・・・。入居率は良いほうかな。表面利回りは14%ちょいです。

悪くはないのですが、

「どうしても買いたい物件ではないな・・・」

と思って行動は起こしませんでした。

翌朝業者さんにお礼の返信をしたところ、

「もう買付が入りましたよ」

ということでした。しかも、

「ローン特約なしです!!」

だそうです。え~っ!!

しかも業者さんは更に追い打ちをかけるように、

「一番手の方がローン特約なしで来られても、二番手・三番手の方がより高い価格を提示して、『競り』みたいになることがよくあって、私たちが査定した意味がなくなっちゃうんですよねw」

ですって・・・。

(オレ、こんな買付競争には勝てそうにない・・・💦)

と思いました。今の私にはぜったいムリです。

首都圏とか大都市でそういう「買い上がり」とか「番手争い」があるのはもちろん知っていますよ・・・。

地価の高い大都市圏だからいったん手に入れてしまえば建物の価値が毀損してしまっても建て替えすることで再利用出来ますし、土地に担保価値があるので銀行も喜んで融資します。

何よりも人口が多いので賃貸需要は底堅いものがあります・・・。

そういう大都市で「ローン特約なし」・「買い上がり」・「番手争い」というのはわからないこともないのですが、この物件はかなりの小都市で、周囲は畑に囲まれているような場所ですよ・・・。ましてや軽量鉄骨の耐用年数切れ物件です。

改めて福岡県の買付競争の激しさを思い知らされました。

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せっかく物件情報をいただいたので、他の人が買うと分かっていながらも勉強のため現地確認に行きました。

外観はこんな感じ。かなりキレイです。
DSC_1032

でも入居者にクセがあるだろうことはチラホラ見受けられます。

たとえば敷地内に平気で空き缶が落ちていますし・・・
DSC_1041

1階居室の専用庭部分にゴミが長期間放置されたお部屋がひとつ。
DSC_1037

別のお部屋は専用庭部分に構築物もありました(笑)大家さんと話がついていると良いのですが・・・(^^ゞ
DSC_1048

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こういう軽量鉄骨のそこそこキレイな物件って、私もうっかり欲しくなることはあるのですが、田舎では往々にして担保評価がものすごく低いんですよね。

私はこの物件に対して、

・建物の担保価値ゼロ
・土地が600万~700万
=合計700万程度


かなと思いました。

売価は4000万を超えるので、買ってしまうと、「3300万の債務超過(信用毀損)」だとみなす銀行があるので積極的には買わないようにしています。

じゃあどんなのを買っているかというと、耐用年数の残っている重量鉄骨やRCの中古物件が私のメインターゲットです。

田舎はどこでも土地の価格はゴミのようなものですから、建物の担保評価で融資をゲットする作戦です。

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今回の物件をローン特約なしで買い付けた大家さんは、既に膨大なキャッシュをお持ちの方か、所有されている物件の担保評価に相当余裕がある方なのでしょう。

そういうスゴい大家さんがあまり多くないエリアに逃げたほうがやっぱり得策かなぁと思いました。


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