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おはようございます。ぺんたです。
今日はいささかテクニカルなお話しです。
2年ほど前にうちの市内で売りに出たマンションはこんな感じの巨艦物件でした。
昭和の最後に出来たバブリーな建物で価格は3億円、利回りは10％未満でした。これだけの物件ですから1年ほど売れずに残っていました。
立地も悪くありません。市の中心部です。70㎡超の3LDKが数十戸！私には当然手が出ず動向を注視していました。
手が出なかったのは価格だけではありませんでした。全ての住戸が区分として別々に登記されていたのです。つまり一棟モノに見えていますが実際は区分マンションのバルク売りなわけです。
業者さんから見せられた登記簿謄本のは分厚い束になっていてとてもコピーをもらう気分にならなかったことを覚えています（笑）
ずいぶん後になってこの物件が売れたと聞きました。中古区分マンションの販売業者が購入したそうです。1戸づつバラして販売していくために仕入れたのでしょう。（いま確認したらやっぱりバラ売りしていました(^_^)）
===
こういう事例をみると立地のいい1棟ファミリーマンションを購入したときの出口は1棟丸ごと売却してしまおう・・・と思いがちですが、バラして売るのも1つの手だなと考えるようになりました。
もちろんアイディアベースなので何の裏付けもありません。またバラして売る前に管理組合を作って理事長を選任したり、修繕積立金の基金も作らなければならないので、この物件を買った業者さんはそういうノウハウを蓄積しているからこそ出来ることなのでしょう・・・。（だからすぐには飛びつきませんが）
なんとなくそういうことを考えているうちに格好の事例が目の前に飛び込んできました。実は私が今年引っ越した自宅マンションがそういうマンションだったのです。
2年以上前にデベロッパーが新築マンションとして売りに出したのですが超がつくほど供給過剰地域だったようで販売不振に陥り、資金繰りのためまるごと買い取り業者に売却した物件でした。
私の自宅はその買い取り業者から大幅な指値をして購入したのですが、いまだに半分以上未入居です。
家内が理事会に出ると買い取り業者が毎回参加するそうです。半分以上の住戸の所有者としてです（笑）
その業者さんのやることをつぶさにみておけば私にも何とか同じ事が出来るかもしれません・・・。新築マンションの区分販売と違って、賃貸マンションは毎月の賃料が入って来ますので資金繰りの心配もありません。退去された部屋から順次販売していけば面白い取り組みになるはずです。
ハードルは高そうですけどね・・・。でも今までやったことのないことにチャレンジするのって、わたし燃えるほうなんです（笑）
以上、今回はアイディアベースのお話しでした。
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立地も悪くありません。市の中心部です。70㎡超の3LDKが数十戸！私には当然手が出ず動向を注視していました。
手が出なかったのは価格だけではありませんでした。全ての住戸が区分として別々に登記されていたのです。つまり一棟モノに見えていますが実際は区分マンションのバルク売りなわけです。
業者さんから見せられた登記簿謄本のは分厚い束になっていてとてもコピーをもらう気分にならなかったことを覚えています（笑）
ずいぶん後になってこの物件が売れたと聞きました。中古区分マンションの販売業者が購入したそうです。1戸づつバラして販売していくために仕入れたのでしょう。（いま確認したらやっぱりバラ売りしていました(^_^)）
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こういう事例をみると立地のいい1棟ファミリーマンションを購入したときの出口は1棟丸ごと売却してしまおう・・・と思いがちですが、バラして売るのも1つの手だなと考えるようになりました。
もちろんアイディアベースなので何の裏付けもありません。またバラして売る前に管理組合を作って理事長を選任したり、修繕積立金の基金も作らなければならないので、この物件を買った業者さんはそういうノウハウを蓄積しているからこそ出来ることなのでしょう・・・。（だからすぐには飛びつきませんが）
なんとなくそういうことを考えているうちに格好の事例が目の前に飛び込んできました。実は私が今年引っ越した自宅マンションがそういうマンションだったのです。
2年以上前にデベロッパーが新築マンションとして売りに出したのですが超がつくほど供給過剰地域だったようで販売不振に陥り、資金繰りのためまるごと買い取り業者に売却した物件でした。
私の自宅はその買い取り業者から大幅な指値をして購入したのですが、いまだに半分以上未入居です。
家内が理事会に出ると買い取り業者が毎回参加するそうです。半分以上の住戸の所有者としてです（笑）
その業者さんのやることをつぶさにみておけば私にも何とか同じ事が出来るかもしれません・・・。新築マンションの区分販売と違って、賃貸マンションは毎月の賃料が入って来ますので資金繰りの心配もありません。退去された部屋から順次販売していけば面白い取り組みになるはずです。
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「このクラスの物件を買える人を他に知りません」
と言われました。私が知っている限り3人はいるのですが、人口20万人未満の地方都市ではそんなもんです。ですから感覚的には1億を超えると買える人がグンと少なくなると思います。
１億くらいでいないとなると地方だと中古で数千万でも結構現金以外で買う人に売りたい場合は苦労しそうですね～
大変参考になりました。
ありがとうございました。