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おはようございます、ぺんたです。

北海道最後の夜、ドライブに疲れた私はひとりで居酒屋に入りました。
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(画像はイメージです)

カウンターに座るとお隣のサラリーマン2人が大声で不動産投資の話をしていたので、知らず知らず聞き入ってしまいました。

片方が年下で、すでに不動産投資を始めているようです。もう一人が年上で、年下からしきりに不動産投資を勧められています。

年下のほうがけっこうヘベレケの口調で、年上のほうに力説します。

「札幌は競争が激しいから、部屋の中だけリフォームしても勝てないんですよ!しかも立地が命!中古なんて修繕費だリフォーム費だっていくら金が出ていくかわかんないよ。だから良い立地に新築を建てるのがいっちばん強いの!」

な~んて強調しています。年上のほうは一方的に聞き役に回っているので、年下がさらに続けます。

「俺なんて最近買った新築は利回り7.5%もあるんだよ。おかげで収入にはすごく余裕ができたんだ。でも以前買ったダイワのアパートは失敗だったな。でももう去年売っちゃった・・・。売却益が200万も出たからよかったけどね・・・。」

年上のほうがようやく口を開きます。

「そんなに儲かってるんだ!スゴイね~。。ところでさいきん引っ越したって聞いたけど、どこに住んでるの?」

すると年下が、

「ススキノから徒歩5分の戸建てですよ。今日も歩いてきました!」

と自慢げです。

「え~!!セレブだね~!」

と年上が少し興味を示しました。ススキノに土地勘はありませんが、中洲徒歩圏の戸建てに置き換えて考えるとそれはスゴいことですw

「あなたいま56歳でしょ?あなたの属性だったら融資はぜったい大丈夫だから、いま始めたほうがぜったいいいよ」

と年下が畳みかけると、年上のほうが、

「しかし、いまからやっても長期ローン組んだりしたら俺もうじいさんだよ。そんなに長いこと経営できるもんかね?」

と常識的な質問をすると、

「大丈夫。10年たったら売ればいいの。アパート転がしさ(笑)」

と年下が答え年上は納得していない様子でしたが、そのあと2人で仲良くキャバクラへと旅立って行きました。

世の中のサラリーマン大家さんを象徴する会話を聞いたような気がしました。

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正直なところ、知人をこの世界に誘うならもうちょっと具体的な話をしてあげたほうが親切なのにな・・・と思いました。

上の会話は、

・新築だったら競争力が最強で、満室になる

・中古はたいへん

・10年で売り逃げすればいい


という非常に曖昧な根拠ばかりです。東京オリンピックまでは不動産相場は高止まりするという都市伝説と近いものがあります(笑)

最初に新築の最強説から・・・。

これだけ新築がボコボコ建っていますから、新築同士の生存競争も激しくなっています。

同じ新築でも成功している方はいろんな勝ち残る工夫をされていますので、アパートメーカーに丸投げするような戦い方では苦戦する可能性が高いと思うんですよね。。。

たまたま昨日家内と回転寿司屋に入ったのですが、そこの隣に大東建託の新築が建っていました。
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大東建託にしてはかっこいいデザインですし、3階建てのおそらく1LDKタイプなので目にとまったのですが、ポストのシールとベランダの様子から、入居率はおそらく半分だと思われます。
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「大手アパートメーカーの新築だから安心・・・」とか、「サラリーマンで忙しいからメーカーにぜんぶお任せ!」なんていうのはもう過去の話だと思うんですよね。

私が知り合いにアドバイスするなら「新築やるならほかの新築物件に勝てる商品を企画しろ!」ですね。

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次に中古はたいへんだ・・・という点について。

私のブログを読むと中古物件はいかにもたいへんそうな印象を持つと思います(笑)しかし私はガラガラの放置物件をメインターゲットにしている関係でいわば特殊例です。

中古を手掛けておられるほかの大家さんたちは私ほどいろんなハプニングは経験されないと思いますし、なにか不具合が起こっても業者さんに指示をだせば良いだけの話です。

設備に大きな故障が起こった場合は保険でかなりカバーできるので、新築メーカーが言うほど中古物件はトラブル続き・・・というわけでは全くありません。

だから私がアドバイスを誰かにするとしたら、「中古でノウハウを身に着けてから新築に行くのもアリだよ」かな・・・。


最後の10年後に売り抜けるという件は、思っているほど簡単な話ではありません。

・10年間でそれほど家賃が下がらず
・低利回りでも売れる市場環境で
・10年後にも買主が長期ローンを組める耐用年数残があり
・去年までのように融資がゆるゆるな市場環境で
・10年後の残債が売却価格を下回っていること


という複数の制約条件に縛られることになります。新築を展開している知り合いのメガ大家さんはここらへんを予め考慮に入れたプランニングをされていますので、安直に売り抜けを夢見る方とは訳が違います。

「10年後に売り抜けられるような計画を予め立てておくことが必須だよね」

という言葉を贈ってあげたいです。


あの日隣に座った56歳の年長サラリーマンの方が、安直に市場参入しないといいんですが・・・。

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