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おはようございます、ぺんたです。
２０２０年の３月以降に全空の大型物件を購入することが決まっています。
昨年に売買予約の仮登記を実行しましたので私の同意なしに別の人に売却することは出来ません。かなりいい立地ですし、なにせ建物が立派なのでいまから楽しみにしています。
こんな感じのファミリー物件です↓
この物件を首尾良く買えたら「再生系大家」から脱皮するかもしれません（笑）
それはさておき・・・この物件、ひとつだけ大きな課題があって駐車場が世帯数に対して５０％強しかないんです💦
利便性が良い立地なので２００％までは必要ないエリアですが、最低限１００％はないと入居付けに影響が出るレベルです。
幸い購入までに時間がありますから、いまは第二駐車場の確保に走っています。
===
いろんなツテをたどって、土地を売ってくれそうな方に声をかけています。
しかし買うのはいいんですが、並行して打診している融資のハードルが高そうです。
駐車料金ってせいぜい月７０００円ぐらいしか取れませんから、土地の価格に対して収益性が低過ぎるんですよね・・・。
現金買いすれば良い話ですが、やはり収益性が低いので手持ち資金をツッコむ気になれません（笑）
ん～。リフォーム作業をしながらあれこれ考えているといいアイディアが浮かんできたのでさっそく意中の金融機関に電話しました。
「あ、もしもしぺんたです。ちょっとご相談なんですけど・・・」
「はい、どういったことでしょうか？」
「XX銀行さんからお借りしている資金を御行で肩代わり（借り換え）していただきたいのですが、その際、根抵当枠を借入額よりも大きく設定することは可能ですか？」
と聞いてみました。
借り換えしようとするアパートは市場価格よりも相当割安で購入した物件です。つまり銀行の担保評価額のほうが借入額よりもずいぶん大きいはずです。
残債が2700万ぐらいなのですが、市場で売りに出したら7500万ぐらいでしょうか。掛け目を入れても6000万ぐらいの根抵当枠が設定できると踏んだのです。
つまり既存の借入額とは別に3300万の融資枠を確保して駐車場購入資金に充てよう・・・というのが私のアイディアでした。。。
担当さんに細かな背景をご説明したうえで、
「まだ購入対象物件もまだ見つかっていないので、現段階では選択肢のひとつと考えています。こういう方法が採れるかどうか、金額はどれぐらい確保できるか・・・ということを確認していただけますか？」
と依頼しました。
===
1週間ほどして担当さんから電話をいただき、
「根抵当枠を大きめに設定することも部長の内諾がとれましたし、金額もぺんた社長の希望通りに行けそうですよ～(^_^)」
というご回答をいただけました。やれやれ、これで駐車場購入のファイナンスはなんとか確保出来そうでひと安心です。
アパートを安く買うことで売却時に大きなキャピタルゲインが得られるとは思っていましたが、売らずに根抵当枠という形で物件価値を利用出来るのですね・・・(^_^)
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駐車料金ってせいぜい月７０００円ぐらいしか取れませんから、土地の価格に対して収益性が低過ぎるんですよね・・・。
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「あ、もしもしぺんたです。ちょっとご相談なんですけど・・・」
「はい、どういったことでしょうか？」
「XX銀行さんからお借りしている資金を御行で肩代わり（借り換え）していただきたいのですが、その際、根抵当枠を借入額よりも大きく設定することは可能ですか？」
と聞いてみました。
借り換えしようとするアパートは市場価格よりも相当割安で購入した物件です。つまり銀行の担保評価額のほうが借入額よりもずいぶん大きいはずです。
残債が2700万ぐらいなのですが、市場で売りに出したら7500万ぐらいでしょうか。掛け目を入れても6000万ぐらいの根抵当枠が設定できると踏んだのです。
つまり既存の借入額とは別に3300万の融資枠を確保して駐車場購入資金に充てよう・・・というのが私のアイディアでした。。。
担当さんに細かな背景をご説明したうえで、
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「根抵当枠を大きめに設定することも部長の内諾がとれましたし、金額もぺんた社長の希望通りに行けそうですよ～(^_^)」
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不動産取引ではあまり聞かない事例ですが、そういった取引もあるんですね。。。