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おはようございます、ぺんたです。

いまから4年ほどまえ、私が不動産を本格的に展開し始めた初期のころ。不動産の再生を志す仲間数人とちょいちょい会って情報交換したりしていました。

そんなある日、仲間の一人が、

「いつか資金的な余裕が出来たら、みんなで不動産を共同購入して再生したいね!」

と言い出しました。メンバーの得意分野がそれぞれ違うので、担当分野を活かして物件再生に取り組み、最終的には売却して収益を分配すればいい・・・というような話だったと思います。

もちろん当時の我々には夢物語でしたが、(こりゃ面白いな~!)と思った私は、そういう取り組みをうまく回すためにどんな枠組みで取り組めばいいのかを調べてみました。(あくまで頭の体操レベルですけどね(^_^))

そうしたところ、今日のお題である「有限責任事業組合」という組織形態が一番合ってるんじゃないか?という仮説を得ました。

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「有限責任事業組合」というのは全く聞き慣れない言葉ですよね。2005年に施工された法律により認められた組織形態です。イギリスの制度を真似たらしく「日本版LLP」と呼ばれることもあるようです。

この有限責任事業組合という組織形態は非常に面白い存在で、以下のような特徴があります。

①法人格は持たない

法的には「権利能力ない社団」というカテゴリーになるらしいですが、法人格は持ちません。従って組合自体は法人税の課税対象になりません。

②構成員は個人事業主または法人、どちらでも可

③内部自治原則

構成員の出資比率によって収益を分配する方式でも良いですし、構成員同士で別途取り決めをすれば分配比率を柔軟に変更することが可能です。(ただし合理的な理由がない場合は税務署から贈与税が課される場合があるそうですのでご注意を!)

④パススルー課税

①の法人格を持たない・・と関連するのですが、組合自体は法人格を持たないため法人税の課税対象になりません。収益を分配した先の個人事業主に所得税が、法人に法人税が1段階だけ課されることになります。

⑤損益通算

課税が1段階だけですので、組合で赤字が発生した場合には赤字もシェアして、構成員の決算時に損益通算が可能になります。

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特に面白いのは④のパススルー課税です。一般的な「株式会社」や「合同会社(LLC)」の場合はいったん法人に法人税が課されたあと、構成員(出資者)への配当に所得税が課されます。いわば2段階課税になります。

zeikinntigai

ところが有限責任事業組合の場合は法人税が課されないため、利益も損失もぜんぶ構成員に分配し、構成員側の決算で所得税なり法人税が1回だけ課されますので、非常にシンプルな会計処理が可能になります。

法務局へは専用の届出を提出すれば登記もできるらしいですし・・・
無題

不動産の所有も出来るそうです。ただし組合自体は法人格を持ちませんので不動産登記もできません。不動産登記は構成員の共有名義として行うそうです。
(※構成員が自分の持分を勝手に処分できないよう、「合有」という特別な所有形態になるそうです)

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冒頭の話に戻りますが、再生物件を見つけて仲間と一緒に再生したいような場合、

「ハイツぺんた有限責任事業組合」(仮称)

みたいなプロジェクトを立ち上げて

・購入費用の共同負担
・リノベーション費用の共同負担
・家賃収入の分配
・売却益の分配


などが比較的シンプルな方法で可能になるわけです。


もっとも、大家さんという人種はかなり強烈な個性を持った方が多い(笑)ので、もめる心配がないほど気心が知れた人でないとなかなか取り組めないですよね。

だからたとえば、仲介業者さんやリフォーム業者さんとチームを組んで再生案件に取り組むのも一案でしょう。

また一人で取り組むには大きすぎる野立て太陽光用地が見つかった場合などは高圧の発電所を組合で設置し、その収益をレベニューシェアする・・ような枠組みに使えそうだなと思いました・・・(^_^)


まだ実践経験はありませんが、ちょっと面白い切り口ですので参考になればと思いアップしました。

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