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おはようございます、ぺんたです。

うちの顧問税理士はTKCに加入しておられる方です。その方から物件毎に損益計算をするソフトがあると勧められて導入してみました。

先日の監査日に、導入後初めてアパート毎の損益計算書が出てきたのですが期待していたものとはちょっと趣が違っていました。だってアパート経営にかかる経費のほとんどが「固定費」扱いになっていて経営実態とは違うからです。

たとえば帳票の中で「保険料・修繕費」という項目があるのですが、両費目が合算されて固定費に計上されちゃっています。修繕費などは毎月固定的に発生するものではないのでおかしいですよね・・・・(^_^;

税理士にブツブツ言ったのですが、帳票内の変動費/固定費の分類は基本的に変えられないとのこと。不満でしたが仕方ありません・・・。

そうするうち、あるアパートの「保険料・修繕費」に目が行きました。毎月4千円の支出となっています。あの規模のアパートだったら、火災保険料だけでも月1万円近く払っているはずですので、

「これ数字おかしくない?たった4千円の支出だったら修繕費は含まれていないはずだけど、保険料にしては安すぎるよ・・」

と家内に言って、保険証券を確認してもらいました。すると4千円で間違いありませんでした。

(でも待てよ・・・。同じ構造で、ほぼ同じ床面積のアパートはいくらになってるんだ?)

と思って調べるとそちらは8千円になっていました。やっぱりおかしいです!

保険証券を改めてつぶさに見ると重大な間違いがありました。建物の床面積は、25平米×8室ですので約200平米なのですが、保険証券には床面積が約100平米と記載されています。

つまり建物の半分にしか火災保険がかかっていない状態でした💦あぶね~。
hoken shouken

この状態で全焼したら、期待した金額の半分しか支給されないことになってしまいます。原因はすぐに思い当たりました。

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この建物は外観上はひとつの建物なのですが、実は3つの建物から構成されています。

床面積約100平米の主建物(4部屋)があり、その両脇に附属建物(2部屋)2棟が建っている構造なのです。主建物と附属建物は折板屋根で連結されており、間には階段が付いています。
DSC_0204_1

保険代理店の担当者は謄本の主建物の欄(赤の枠↓)だけを見て契約書を起こし、附属建物は見逃してしまったようです(青の枠↓)
touhon

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すぐに代理店社長と担当者宛にメールを書いて、上の建物画像と保険証券・謄本のPDFを添付しました。

そして、
・床面積100平米になっている現契約は即時破棄
・正しい床面積の新契約をただちに作成し、保険会社のシステムに投入
・捺印書類は山口県の当社事務所に送付

という3点を指示しました。火災保険の契約成立は代理店が保険会社のシステムに入力した時点だと聞いていましたのでこういう指示をしましたが、本来は捺印済みの契約書をもとにシステム入力をするはずですので順番があべこべです。

でもこういう緊急時なのでそこは仕方ありません。代理店側も文句は言いませんでしたので同日夕刻に新契約への切り替えが完了してひと安心です(^_^)

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火災保険の契約を結ぶときは謄本PDFを代理店に送付し、それを元に見積を起こしてもらいます。

私がOKしたら代理店が契約書を起こしてそれに捺印する・・・という流れになります。

契約書の記載内容をつぶさにチェックしていればその時点でひっかけられたかもしれませんが、まさか床面積が間違っているとは思わず一切チェックしていませんでした。

一連のドタバタが終わって家内に報告したら、

「あの代理店は、社長以外は全員ダメね~(笑)」

と言っていました。その通りだよな・・・・(^_^;


今回の事例のようなカタチの建物はそんなに多いわけではありませんが、エレベーター室が附属建物になっているRCはときどき見かけます。

そういう物件のオーナーは、エレベーター室まで火災保険の対象になっているかを念のためチェックされてはいかがでしょうか?

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