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おはようございます。ぺんたです。

長期間空室が続いた物件は「水」関連のトラブルが多いように思います。先日満室になった物件もそういうトラブルが発生しました。

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ある日管理会社から電話があり、

「103号室のお客様から電話があり、トイレの照明傘に水が溜まっているそうです。どうしましょうか?」

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※画像はイメージです。実際はトイレの照明です。

ということでした。この時点で考えられるのは、

①屋根の雨漏りが下に伝ってきた

②2階の給水系統に漏れ

③2階の排水系統に漏れ


という3つの可能性です。エアコンのドレン排水の可能性もなくはないのですが、1階の天井裏は通っていませんので除外しました。

こういうトラブルの時は事実をひとつひとつ拾うことで、本当の原因を探ることが重要です。そこで私は2つの指示を出しました。

「203号室のお客様に電話して、室内に雨漏りの形跡がないかどうか確認してください」

これは①の可能性を確認するためです。1階のお部屋に雨漏りするときには、たいがい真上の2階部屋に雨漏りが見られますので、2階部屋に雨漏りがあればビンゴです!

次に、

「設備屋さんに現地を確認してもらってください」

という指示も出しました。②・③の可能性を探るためです。

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翌日管理会社から一報があり、

「203号室のお客さんに確認したところ雨漏りはないようです」

ということでしたので①の可能性は排除しました。

続けて設備屋さんから電話があり、

「203号室への給水系統は地面から給水管が立ち上がって外壁伝いに2階に入っているのですが、壁に入管するところがコーキング処理されていませんでした」

ということでした。

2階の壁部分に穴があけてありそこから給水管を引き込んでいるのですが、きちんとコーキングが打たれていないので、横殴りの雨が降った場合、給水管伝いに雨水が侵入する可能性があるということでした。

そこで私は、

「給水管が壁に入るところにコーキング処理を施して、雨水の侵入を防いでください。」

と指示しました。ちょうど台風7号の暴風雨があった直後でしたのでそこからの雨水侵入の可能性を排除するためです。設備屋さんはすぐにコーキング処理を行ってくれて、その日はそれで終わりました。

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数日後、ふたたび設備屋さんから電話があり、

「また103号室のトイレ照明に水が溜まっています。」

と報告がありました。

ここ数日は横殴りの雨は降っていませんし、コーキングを打って雨水の侵入は防ぎましたから外壁からの雨水である可能性は排除できます。そうなるとやはり2階床下の給排水管にトラブルがあると思われます。

設備屋さんからは

「103号室の天井に点検口を設けて、そこから原因箇所をみつけましょうか?」

という提案をいただきましたが、観察はできるものの点検口から修理作業ができるとも限りませんから

「103号室の天井で必要と思われるところは剥がしていただいて結構です。すぐに原因箇所の発見と対処を行ってあげてください」

と指示しました。103号室のお客さんの都合で工事の実施はまだですが、1階の天井を剥いで2階のトイレに水を流せば原因箇所の特定と補修は迅速に終わるでしょう・・・。

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技術系のお仕事をされている方はよくお分かりだとおもいますが、トラブルが発生したときはその原因がいくつか考えられてバチっと特定できないことがよくあります。

そういうときは今回のエピソードのように、考えられる原因をひとつ一つ潰していく作業が必要になります。(これを「切り分け」と呼びます)

職人さんと話していると理解の薄い大家さんの中には、

「1度の作業で修繕ができないのは腕が悪いからだ!2回目以降の手間賃は払わんぞ!」

などと怒り出す方がいらっしゃるそうですが、トラブル対応は可能性を一つ一つ潰していくプロセスが必須ですので、そういう大家さんは職人さんに無理難題を言っていることになります。

職人さんも自衛しなければならないので、そういう大家さんに対しては、

(あの大家さんは理解が薄いから、途中でぐちゃぐちゃ言われないように最初から高めの手間賃を言っておこう・・・)

となりがちですので、双方にとって不幸なことになってしまいます。

ですから大家さん側は、

「切り分け作業を行うために何度かにわけて作業する必要がある」

ということを理解したうえで職人さんとコミュニケーションをとることが、信頼関係の醸成に必須だと私は思っています。

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