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おはようございます、ぺんたです。
物件にリフォームをかけるときどんな仕様と募集条件にするか、皆さんはどんなやり方で決めておられますか？
私はポータルサイトを使って割とドライに決めています。「同じ仕様を持った競合物件が市内にほとんどない」状態が作れれば競争力が高くなりますからね・・・。
例えばSUUMOでその物件が存在するエリアの賃貸物件を絞り込んでいくとします。
山口市を例にとると、全募集件数は5442件です。これはこの時点で募集されている全ての空室：つまり私のライバル物件にあたります。
ここから仕様や装備にチェックを入れて、件数を徐々に絞り込んでいきます。
私の物件が2DKだとすると直接競合するのは同じ間取りなので、間取りは2DKにチェック。
すると直接競合する2DK物件が635件あると表示されます。
ここから設備や家賃設定をどんどん追加して、競合する物件数が一桁かゼロになるぐらいに絞り込んでいきます。
最初に設備関係から・・・。
もともとの物件仕様を先に入力します。「室内洗濯機置き場」「フローリング」「エアコン付き」「バス・トイレ別」「温水洗浄便座」「駐車場あり」等にチェックすると229件に減りました・・・。
私は全ての所有物件にインターネット無料サービスとTVモニタ付きインターホンを導入していますから追加でチェックを入れると19件に減りました。あと一息です。
この19件を表示して、賃料の安い順に並べてみると一番安い賃料のところが4.5万円でした。
「低価格戦略」を取る場合は、この↑物件よりも賃料を安くすれば一丁上がり！ですｗ 私はかなり安く仕入れることが多いので「低価格戦略」は得意です。
でも、設備を追加してもう少し賃料を取りたいときなどは、更に条件を追加します。試しに「ペット相談可」を追加チェックすると8件になりました。まだちょっと競合が多い感じですね～。
ペットのチェックを外して「宅配ボックス」に追加チェックしてみると0件です！2DKという間取りを選ぶお客さんとの親和性も高そうなのでコレにしよう！・・・みたいな感じで決めています。
こういう仕様にしておけば、さきほどの45000円物件に仕様の面では勝つことができます。
あとは立地や建物品位などを考慮して賃料や敷・礼を調整するだけです。
===
こういう検討は、銀行に融資をお願いする前に済ませておきます。特に新規取引の場合は「どうやって満室にするのですか？」と聞かれることが多いので、
「仕様はこうこうで、賃料をいくらに設定するとオンリーワン物件になれます。」
などとご説明し、その前提で融資の組み立てをご提示します。入居状況の一覧も併せてお見せして、
「こういうやり方で過去に何棟も満室にしてきましたのでここも満室に出来ます！」
と力強く言うと、担当さんはほとんど何も抵抗しません（笑）
あとは物件を購入したあとに淡々と工事するだけです～。簡単でしょ！？(^_^)
ということで、一応「リフォーム」カテゴリーの記事にしていますが実は融資付けの一端でもあるというお話しでした(^_^)/~~
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ここから仕様や装備にチェックを入れて、件数を徐々に絞り込んでいきます。
私の物件が2DKだとすると直接競合するのは同じ間取りなので、間取りは2DKにチェック。
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などとご説明し、その前提で融資の組み立てをご提示します。入居状況の一覧も併せてお見せして、
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