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おはようございます、ぺんたです。

以前記事にした元社員寮の入札案件ですが、なんと落札できてしまいました。びっくりです。

◎関連リンク 社員寮の入札案件

いま思えば、東京からやってきた元付業者さんが大汗をかきながらポツリと、

「内見されるお客さんは多くありません」

と仰っていましたので、もしかしたら札を入れたのは私だけだったのかもしれません・・・(^-^;

物件は大小4戸の小さなRCです。3DK×1、2DK×2、1DK×1の構成です。どうやら3DKが支店長向け、1DKが若手向け、2DKが中堅の新婚さん向けといった考え方のようでした。

図面上の外観はこんな感じです・・・。
道路側
ベランダ側

土地値から建物解体費用を引いた金額として中古戸建並みの札を入れました。ここでいう土地値とは路線価にちょっと色を付けた価格なのですが、市場での土地の実勢売価はその3倍ぐらいします(笑)

ですから解体して更地にすればたぶん物件価格+解体費用の倍ぐらいで売れる土地です。

今回札を入れたときにも、「収益アパートを買う」という意識ではなく、「好立地の土地を仕入れる」という意識でしたもんね・・・。

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さて落札できた今、この物件をどう料理しようかと考えた場合、真っ先に浮かぶのが「解体して新築を建てる」というシナリオですが、今回は軽リフォームをしたうえで普通に賃貸募集することにしようと思います。

というのも、この建物は大成建設が建てたらしくその後のメンテもそれなりにされているので比較的軽いリフォームで貸しに出せそうなのです。(配管が心配ではありますが・・・)

また、利回りはざっくり40%ほどですので現金買いを前提に単純計算したら2年半で投資回収できる見込みです。全額借入をしたとしても5年ほどで回収できそうなので、購入費用の大半を入居者に払ってもらったあとで解体処分したほうが理にかなっていると思いました。

またすぐに解体して新築を建てるとしても、自分に新築のノウハウも戦略もまだありませんのでそっち方面は時期尚早かな・・・!?とも思いました。

あとはまあ手前みそになってしまいますが、先日も記事に書いたように入居がおかげさまで好調でして、昨日もまた1室決まりましたので販売用の「空室在庫」がそろそろ枯渇しそうなんです。売り上げを伸ばすためには空室の仕入れも大事だな・・・という意識も働いています(^-^;

しかしまあ、こういう入札案件はやってみるもんですね~。

今回私は声をかけていただいた仲介業者さんへの営業協力だと思って札をいれたのですが、まさか自分が落札できるとは思っていませんでしたので格安な価格を書いて出したわけです。それでもこうしてひっかかったということは、「ダメ元の精神」とか「手数の多さ」というのは大家業にとって大事な価値観かもしれませんね・・・w


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