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おはようございます、ぺんたです。

ここ数日は出張に出ておりました。ようやく地元に戻ってきて、これから再び活動開始です。

初日は西武ドームにホークスの試合を見に行きました。昔の部下と年に一回だけここで再開するのですが、ホークスがまさかの3連敗を喫して意気消沈・・(^_^; おっさん連中が集まってやけ酒になりましたw
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そこからいろんな用事を済ませるため各地を転々とし、昨日は売却の決済でした。融資が厳しくなっているこのご時世に融資を付けてくれた買主様に感謝です!(指値は厳しかったですけどね(笑))

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手塩にかけた自分の物件なのでポンポン売るつもりはないのですが、来春に大型物件の決済を控えているので手元資金を厚めに持っておく必要に駆られての売却でした。

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(※画像はイメージです)

この物件は3年ほど前に購入した低層RCで、まだ耐用年数がけっこう残っています。

購入した時点の入居率は半分ほど・・・。そこから商品力を付けていって約半年で満室にすることが出来ました。以来ずっと管理会社さんが頑張ってくれて満室基調です。

おかげさまで売却益もかなり出ます。安く仕入れることが出来たのが最大の要因です。購入価格の倍以上で売れましたので、購入価格より多い金額が手元に残りました\(^o^)/

そうなると心配なのが法人税ですが、今回の売却益は結果的に非課税
となります。法人創業以来の2期で繰り越し損失がずいぶん貯まっていたので、それと全額相殺されるからです(^_^)

残る繰り越し損失はあと数百万に減ってしまいますが、それも3期目のわずかな黒字と4期目の上半期の利益でぜんぶ遣い果たしてしまう形になりそうです。

そういう意味では、4期目からは税金との戦いが始まりそうです・・・(^_^;

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アパートを売却したもうひとつの動機が、この繰り越し損失を消すことでした。

お取引している金融機関の中には我が社の「キャッシュフロー」がたとえ黒字になっていても、帳簿上の「課税所得」が赤字だったり「繰り越し損失」が残っている状態だと融資の与信枠が低く抑えられてしまうところがあるんですよ。

ある金融機関からは、

「ぺんたさんの財務状況では、与信は3億までです」

と明言されたこともあります。

今後当社は徐々に大型の優良物件も購入していこうと思っていますので、財務の改善を通じて与信枠を広げておこう・・・と考えたわけです。

ともあれ来春に向けて準備ができてホッとしています(^_^)

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