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おはようございます、ぺんたです。

先日初心者の方が買おうとした物件を止めた・・というネタを健美家コラムに書いた記事は読んでいただきましたか?もしまだだったらこちら↓↓から・・・(^_^)


業者の損益シミュレーションが甘々で、実戦的に見たらぜんぜん儲からないだろうから購入を引き留めた・・・というエピソードを書いたのですが、コラムの字数制限から書かなかったとこがひとつあります。

あれはもしかしたら転売目的で仕入れた物件を、業者が損切りしようとした物件だったのかもしれません。

sonkiri

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ご相談を受けた初心者の方から登記簿謄本が送られてきたのですが、所有者は物件を紹介してくれた業者さんで地方銀行の抵当権が設定してありました。

わかりやすいように物件の金額を一億円としたら、抵当権の設定金額は8300万円相当です。(所有権を登記しているので三為取引ではありません)

たぶん、スルガスキャンダルが発覚する前に、

「こんな市況だったらどこでも融資は出してくれるから、自社で仕入れて初心者に転売しよう!」

というノリで仕入れたのでしょう。

その地方銀行は私も知っているところでオーバーローンをなかなか出してくれないところですから、8300万というのは恐らく物件本体価格と推測できます。

そして物件概要書に、

・外壁塗装 : 600万円
・内装リフォーム:500万円

をかけて修繕したと明記してあったのでここまで合算すると9,400万円・・・仕入れ時の税金・諸費用も合わせると1億ぐらいかかっている感じです。

それをちょうど1億円の売価で売っているわけですから、私の推定が正しければほぼトントンで儲けなし・・・というわけです(^_^;

1年前だったら儲けを1000万ぐらい乗っけて販売していたところでしょうが、スルガスキャンダルで融資情勢がタイトになってきたので慌てて売りさばきにかかっていると考えるとスッキリします。

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後日収益物件専門の業者さんとお話しする機会があった際、そういう話を振ってみたら、

「さいきん『1ヶ月以内に換金したい』みたいな業者物件がチラホラありますよ~。自社仕入れ物件だと思います(^_^)」

更に今回の物件については、

「自社仕入れがシコッたら金詰まりで倒産しちゃいますから、儲けを乗せずに処分しているんじゃないですか」

と仰っていました。

今回の例で行くと、物件本体価格は全額融資でまかなっていたとしてもリフォーム費や諸費用は手元資金をツッコんでいるわけですからその分運転資金が薄くなっているはずで、それを取り戻そうとしているかもしれませんね。

収益不動産はサラリーマン層を中心に融資付けが困難になってきていますので、サラリーマンをターゲットにしていた業者さんは売上急減に見舞われています。

なかでも運悪く自社仕入れした業者さんは資金繰り悪化により倒産してしまう厳しい局面を迎えるかもしれませんね・・・(^_^;

そういえば首都圏でお会いした別の業者さんは、

「実は今年に入ってから収益物件の成約が1件もなくて困っているんです・・・」

と仰っていました。そう愚痴られても困るんですが(笑)、その方から何とか買ってあげたいな・・・。

融資の引き締めは我々投資家だけでなく不動産業者にも大きな影響を与えていることを実感しました。

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