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おはようございます、ぺんたです。

初心者の方とお話しすると割と多くの方が「あれもこれも・・・」と欲張りな考え方をされていることに気付かされます。

「どんな物件を狙っているんですか?」

と投げかけると例えばですが、会話の中でいろんな条件が山のように出て来たりします。

「自宅から遠いのは管理出来ないので近場で」
「人気エリアにあればなお良い(^_^)」
「RCや重量鉄骨がいいですね」
「単身物件よりファミリー物件がいいです」
「古い物件は手がかかるので築浅物件で」
「利回りは高いほうがいいです」
「満室に近い入居率で」
「・・・・」


などといった感じで、いくつものハードルを非常に高く設定されていることが往々にしてあります。ひとつひとつは大家業界で良いとされる価値観なので特に問題はありません。

でもこれだけ条件が重なるとなかなか買えないだろうな~と思って

「そういう物件はみつかりましたか?」

と質問すると、

「いえ(^_^; そういう物件が回って来ないので新築をX棟やっています。本当は中古が買いたいんですけどね・・・」

というオチがついたりします。

予め言っておきますが新築をやる方をディスっているわけではありませんからね。。。でも私の中では新築に特化した賃貸経営というのは非常に能力の高い方でないと、長期的には却って苦労することになると思っているんです。

だって10年や15年も経つとガンガン家賃がさがりますよね。つまり売上減に見舞われるわけです。しかもそのころには大小のトラブルに見舞われ大規模修繕が必要だったり、設備のグレードアップが必要な時期にさしかかります。

急速な売上減の中でコストが増えていく状況をしのぐのは相当な経営力がないと厳しいのではないでしょうか?

だから私は初心者の人ほど中古物件でスタートすることが望ましいと思っています。中古であれば家賃の下落もマイルドですし、ちょいちょい起こるトラブルに対応することで大家力が磨かれます。

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そうは言っても中古が買えないから仕方ないじゃん・・・というツッコミが聞こえて来そうですが、私はそういう方に対して

・どうしても譲れない条件



・割り切ってもいい条件

を選別するようアドバイスしています。自ら課した高いハードルを少し下げてやることで買いやすくなるからです。

言い換えると、「あれもこれも」という欲張り(あるいは臆病!?)な考え方から、条件を選別する「あれかこれか」という考え方に転換するようお勧めしているわけです。

「あれか、これか」というと哲学者キルケゴールを思い出しました。懐かしい・・・w
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私の場合は、自宅に近いエリアでの展開を真っ先に諦めました。

大都市で競争環境が非常に厳しいので、遠くても競合相手が少ないエリアを選んで展開しました。

「築浅」「入居率が高い」という価値もスタートアップの時にはいったん切り捨てました。

その結果、このブログで書いているように、比較的スムーズに規模が拡大できてきたわけです。

どういうところを優先して、どういうところを切り捨てるのかは各人の所与の条件によってまちまちですからご自身の置かれた環境をよく考えてみられてください。

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いったん切り捨てたといっても経営内容と経営力次第で、あとからいかようにでも出来ます。

これから私は築浅の優良物件もやろうと思っていますし、ずっと将来には恐らく新築も手がけます。

大都市の物件は経営の最晩年までは手を出さないような気がしますけどね・・・(^_^)

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