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おはようございます、ぺんたです。
来年春に大型ファミリー物件を購入する予定なのですが、駐車場が足りないのでいまから全力で周囲の土地を探しています。
幸いマンション横の駐車場の方が売ってもいいよと言ってくれているのですが、ある条件を満たしたら売るよ・・・というもので、正直いつになるか分かりません。
もってこいの立地なんですけど、これだと必要なタイミングで利用できるかわからないので他を探すことにしました。
周囲を何度も歩き候補地を見つけて仲介業者さんにアタックしてもらう・・・ということを繰り返しているのですが、その中のひとつに手頃な駐車場↓↓がありました。
仲介業者さんからアタックしてもらったところ、すぐに断られなかったので少し期待をして待っていたのですが家族会議の結果、やはり売らないという結論に・・・。
残念ですがいちいち落胆していても仕方ありませんから、いろいろ見方を変えて駐車場開拓に知恵を絞っています。
===
そんなある日、2枚目の写真で紹介した駐車場の前を歩いた時に、駐車場奥に築50年は下らない古家があるのに気づきました。駐車場の右脇に細い道があり、そこから出入りしているようなので旗竿地なのかもしれません。
そういえば仲介業者さんがこの駐車場にアタックする前、
「奥の古家は別のオーナーさんが持っていて、駐車場と一緒に買うことが出来たら台数が取れますね！」
と仰っていたのを思い出しました。
さっそく仲介業者さんに電話して、
「駐車場のほうはダメだったかもしれませんけど、奥の古家のほうだけでも買えないですかね？？」
と持ちかけてみました。もし確保できたら目測で10台ほどは駐車できるスペースになりそうです。。。
そしたら仲介業者さんが困ったような声で、
「私もそれは考えたのですが、実はあそこはもめ事がありまして、うまく行かなかったんですよ💦」
と仰います。詳しく話を聞いたところ、だいたい以下のような話でした。
・駐車場横の道路に見えるところは共有私道ではなく、駐車場オーナー単独の持ち物
・奥に見える古家は無接道地に建っている
・古家の家主が何十年も前から、駐車場オーナーに無断で「道路」を勝手に使っていてトラブルになっている
・そればかりか、古家の更に奥の家も勝手に「道路」を使って車を通行させるようになっている
ということで、
「だから私が駐車場のオーナー様にご相談したときも、『あの道路は閉鎖するつもりです。誰にも通行させたくないから！』とおっしゃっていたんですよ・・・(^_^;」
と仲介さん。
経緯はよくわかりませんが、根が深そうですね。駐車場のオーナーさんは積年のうっぷんが溜まって、意地になっている感じです。
===
この「道路」にはいわゆる通行権（正式には通行地役権と呼ぶようです）が設定されていませんので、駐車場オーナーさんの言い分が正しいように思えます。
ところが少し調べてみたところ、ぜんぜん違う景色が見えてきました。
公道に接していない袋地（今回でいうと古家です）は、一定の要件を満たせば周囲を囲む土地（囲繞地：いにょうち）を通行できる権利が認められているそうです。
しかも何十年も通行している事実があれば、通行地役権を時効取得も出来るそうです。詳しくは下のリンク↓↓を読んで見て下さい。
■通行地役権の時効取得：センチュリー21
今回のようなケースでは通行地役権が時効によって確立されていると思われるので、「道路」の持ち主はそれを安易に妨げることはできないと見たほうがいいでしょう。
ただし無償で・・・というのは無理筋なので、ある程度の対価を支払う必要があると思います。
私が「道路」の所有者であれば法外な通行料を要求して通行を妨害したい！と考えるので（笑）、その相場観について調べたところ、次のような記事が見つかりました。
■通行地役権の設定に対価を要求できるか
要は近隣の借地地代の半額程度が相場だとする判例があるようです。
しかも「道路」の持ち主がバリケードなどを構築して通行を妨げても袋地の所有者には「物権的妨害排除請求権」というのが認められるそうですから、法的にはそのバリケードを排除することができるようです。（センチュリー21さんの記事の末尾）
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ここまで調べてみた結果、「道路」の所有者は、奥の戸建の通行を妨げると法的に対抗できなさそうだ・・・という印象を持ちました。
（すると戸建を買っておいて訴訟を起こせば、従前どおり「道路」は通行できるな～＼(^o^)／）
という考えが頭をよぎりましたが、訴訟は時間がかかりますのでいますぐに問題解決というわけには行かなさそうです😢
そう考えるとやっぱり隣人とは穏便に話をつけたほうが得策のようです。「道路」一本の恨みですが奥が深いですね～。
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おはようございます、ぺんたです。
来年春に大型ファミリー物件を購入する予定なのですが、駐車場が足りないのでいまから全力で周囲の土地を探しています。
幸いマンション横の駐車場の方が売ってもいいよと言ってくれているのですが、ある条件を満たしたら売るよ・・・というもので、正直いつになるか分かりません。
もってこいの立地なんですけど、これだと必要なタイミングで利用できるかわからないので他を探すことにしました。
周囲を何度も歩き候補地を見つけて仲介業者さんにアタックしてもらう・・・ということを繰り返しているのですが、その中のひとつに手頃な駐車場↓↓がありました。
仲介業者さんからアタックしてもらったところ、すぐに断られなかったので少し期待をして待っていたのですが家族会議の結果、やはり売らないという結論に・・・。
残念ですがいちいち落胆していても仕方ありませんから、いろいろ見方を変えて駐車場開拓に知恵を絞っています。
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そんなある日、2枚目の写真で紹介した駐車場の前を歩いた時に、駐車場奥に築50年は下らない古家があるのに気づきました。駐車場の右脇に細い道があり、そこから出入りしているようなので旗竿地なのかもしれません。
そういえば仲介業者さんがこの駐車場にアタックする前、
「奥の古家は別のオーナーさんが持っていて、駐車場と一緒に買うことが出来たら台数が取れますね！」
と仰っていたのを思い出しました。
さっそく仲介業者さんに電話して、
「駐車場のほうはダメだったかもしれませんけど、奥の古家のほうだけでも買えないですかね？？」
と持ちかけてみました。もし確保できたら目測で10台ほどは駐車できるスペースになりそうです。。。
そしたら仲介業者さんが困ったような声で、
「私もそれは考えたのですが、実はあそこはもめ事がありまして、うまく行かなかったんですよ💦」
と仰います。詳しく話を聞いたところ、だいたい以下のような話でした。
・駐車場横の道路に見えるところは共有私道ではなく、駐車場オーナー単独の持ち物
・奥に見える古家は無接道地に建っている
・古家の家主が何十年も前から、駐車場オーナーに無断で「道路」を勝手に使っていてトラブルになっている
・そればかりか、古家の更に奥の家も勝手に「道路」を使って車を通行させるようになっている
ということで、
「だから私が駐車場のオーナー様にご相談したときも、『あの道路は閉鎖するつもりです。誰にも通行させたくないから！』とおっしゃっていたんですよ・・・(^_^;」
と仲介さん。
経緯はよくわかりませんが、根が深そうですね。駐車場のオーナーさんは積年のうっぷんが溜まって、意地になっている感じです。
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この「道路」にはいわゆる通行権（正式には通行地役権と呼ぶようです）が設定されていませんので、駐車場オーナーさんの言い分が正しいように思えます。
ところが少し調べてみたところ、ぜんぜん違う景色が見えてきました。
公道に接していない袋地（今回でいうと古家です）は、一定の要件を満たせば周囲を囲む土地（囲繞地：いにょうち）を通行できる権利が認められているそうです。
しかも何十年も通行している事実があれば、通行地役権を時効取得も出来るそうです。詳しくは下のリンク↓↓を読んで見て下さい。
■通行地役権の時効取得：センチュリー21
今回のようなケースでは通行地役権が時効によって確立されていると思われるので、「道路」の持ち主はそれを安易に妨げることはできないと見たほうがいいでしょう。
ただし無償で・・・というのは無理筋なので、ある程度の対価を支払う必要があると思います。
私が「道路」の所有者であれば法外な通行料を要求して通行を妨害したい！と考えるので（笑）、その相場観について調べたところ、次のような記事が見つかりました。
■通行地役権の設定に対価を要求できるか
要は近隣の借地地代の半額程度が相場だとする判例があるようです。
しかも「道路」の持ち主がバリケードなどを構築して通行を妨げても袋地の所有者には「物権的妨害排除請求権」というのが認められるそうですから、法的にはそのバリケードを排除することができるようです。（センチュリー21さんの記事の末尾）
===
ここまで調べてみた結果、「道路」の所有者は、奥の戸建の通行を妨げると法的に対抗できなさそうだ・・・という印象を持ちました。
（すると戸建を買っておいて訴訟を起こせば、従前どおり「道路」は通行できるな～＼(^o^)／）
という考えが頭をよぎりましたが、訴訟は時間がかかりますのでいますぐに問題解決というわけには行かなさそうです😢
そう考えるとやっぱり隣人とは穏便に話をつけたほうが得策のようです。「道路」一本の恨みですが奥が深いですね～。
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法の趣旨は、簡単に言うと経済的損失を防ぐためです。
都市部では無道路地がたくさんありますが、それが一切
活用できないのは、経済的損失であり国益にも反するからでしょう。
今回のケースでは仮にぺんたさんが訴訟提起しても
必ず敗訴しますよ。
通行地役権は必要最小限において認められる権利ですから
人がひとり通行できる範囲しか認められません。
つまり車での通行は認められない、ということです…
余談ですが、通行する場合の償金（通行料）は支払が
必要な場合と不要な場合があります。
枝番分かれの他人地であれば、償金は不要です。
例えば１０－１から分筆した１０－２とか。
これ以外と知らない人多いですね。
https://southosaka.net/
さて、本日の記事について囲繞地通行権には車両は含まないのが原則の考え方ですよ。
車両通行が認められる場合もあるそうですが、囲繞地利用は最低限の範囲に
しないといけないので、貸駐車場のような商利用の場合は難しいと思います。
おせっかいだったらすいません。駐車場確保は難しいですよね。
車の通行は無条件で認められるものではなかったかと思います。
水路幅が2mと幅のみ確定しているのですが、水路両側の官民境界が確定していない為トラブルになっております。
奥の方々は当たり前のように通行されますが、我家は工事車両の通行や掘削権を認める気もありませんので、二項道路ですが事実上の再建不可です。
結局は感情的な問題なので、区画整理等で強制的に解決するしか方法が無いのではと思います。