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おはようございます、ぺんたです。
何度か書いて来ましたが、来年春に購入予定の大型物件があります。
申し分ないスペックで立地も良いのですが、駐車場が全く足りていないことが唯一の難点でした。
購入まで時間があったのでその間に駐車場開発をすればなんとかなる!と思っていましたがこれが難産でした。
===
外部で確保する目標台数は戸数のおおむね150%分です。
最初は甘くみていたのですが、ある業者さんにヒアリングしたところ、
「外部駐車場は徒歩1分圏内じゃないと入居付けは難しいです・・・」
ということでした。もっと広い範囲で探せば大丈夫だと思っていたのですが、入居者の立場に立って考えると当たり前のことですね。買い物袋をぶら下げて何百メートルも歩くのは苦痛ですから(^_^;
徒歩1分となると物件を中心に、80メートルから100メートルの範囲内に限られてしまいます。
現地を何十回もあるいて、いろんな切り口で探してみました。もちろん仲介業者さんも並行して探してくれています。
最初から売りに出ている土地などないエリアですから、所有者を探して仲介業者さんからアタックしてもらう活動を続けたところ、何とかメドがつきました(^_^)
物件の真横にある赤い土地は最初に目を付けた土地です。道路側の半分が既に月極駐車場になっていますが、奥のほうは古いアパート?か旅館?が建っていて現在は建物をほとんど使っていない感じです。
ここの所有者一族にアプローチしたところ相続案件で、
「ちゃんと相続完了したら売ります」
ということでしたが、相続案件だけに肝心のタイミングがこちらではなんともコントロールできません。相続の時期が来たら必ず買います・・・という意思だけ伝えて他を探しました。
ちなみに赤い土地は建物を潰して整地すると恐らく100%分は駐車できそうです(^_^)
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黄色い土地は現在古い倉庫が建っています。売主の縁故をたどってアプローチすると、
「先祖代々の土地なので売ることは出来ないが、お困りのようだったら倉庫をつぶして駐車場にしてもいい・・・」
という回答が得られました。ありがたいことです。ここが戸数の約30%分に相当する台数を借り上げ駐車場として利用できるメドが立ちました。
次にやはり縁故をたどって、青いL字形の土地の持ち主が
「安売りするつもりはないけど、相場なみだったら売ってもいい」
という話になりました。約30%分ですが、ここも買わせていただく意思を伝えて押さえてもらいました。
青い土地に隣接している緑の土地はまた別の所有者ですが、青い土地と一体にしてしまえば使い勝手がよさそうです。ここに現在アプローチしてもらっていますが、うまく買えたら約30%分確保できそうです。
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つまり
・赤い土地 = 100%
・黄色い土地= 30%
・青い土地 = 30%
・緑の土地 = 30%
・敷地内駐車場=60%
となり、合計最大で250%分のメドがつきました。
もっとも相続が終わるまでフルに活用できなかったり借り上げ利用だったりはしますが、土地を買うまでの間はうまくやりくりしていけば何とかなるレベルです。
ここまで来てようやく肩の荷が下りました(^_^; あとは室内の仕様決めと賃料査定を精緻に行って融資付けに走るだけです。こちらは得意です(笑)
今回の件では仲介業者さんに積極的に動いてもらったことがポイントでした。地元に密着している業者さんは心強く、ありがたいものです。
今後もこの業者さんとタッグを組んでうまく進めて行きたいと思います!
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外部で確保する目標台数は戸数のおおむね150%分です。
最初は甘くみていたのですが、ある業者さんにヒアリングしたところ、
「外部駐車場は徒歩1分圏内じゃないと入居付けは難しいです・・・」
ということでした。もっと広い範囲で探せば大丈夫だと思っていたのですが、入居者の立場に立って考えると当たり前のことですね。買い物袋をぶら下げて何百メートルも歩くのは苦痛ですから(^_^;
徒歩1分となると物件を中心に、80メートルから100メートルの範囲内に限られてしまいます。
現地を何十回もあるいて、いろんな切り口で探してみました。もちろん仲介業者さんも並行して探してくれています。
最初から売りに出ている土地などないエリアですから、所有者を探して仲介業者さんからアタックしてもらう活動を続けたところ、何とかメドがつきました(^_^)
物件の真横にある赤い土地は最初に目を付けた土地です。道路側の半分が既に月極駐車場になっていますが、奥のほうは古いアパート?か旅館?が建っていて現在は建物をほとんど使っていない感じです。
ここの所有者一族にアプローチしたところ相続案件で、
「ちゃんと相続完了したら売ります」
ということでしたが、相続案件だけに肝心のタイミングがこちらではなんともコントロールできません。相続の時期が来たら必ず買います・・・という意思だけ伝えて他を探しました。
ちなみに赤い土地は建物を潰して整地すると恐らく100%分は駐車できそうです(^_^)
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黄色い土地は現在古い倉庫が建っています。売主の縁故をたどってアプローチすると、
「先祖代々の土地なので売ることは出来ないが、お困りのようだったら倉庫をつぶして駐車場にしてもいい・・・」
という回答が得られました。ありがたいことです。ここが戸数の約30%分に相当する台数を借り上げ駐車場として利用できるメドが立ちました。
次にやはり縁故をたどって、青いL字形の土地の持ち主が
「安売りするつもりはないけど、相場なみだったら売ってもいい」
という話になりました。約30%分ですが、ここも買わせていただく意思を伝えて押さえてもらいました。
青い土地に隣接している緑の土地はまた別の所有者ですが、青い土地と一体にしてしまえば使い勝手がよさそうです。ここに現在アプローチしてもらっていますが、うまく買えたら約30%分確保できそうです。
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つまり
・赤い土地 = 100%
・黄色い土地= 30%
・青い土地 = 30%
・緑の土地 = 30%
・敷地内駐車場=60%
となり、合計最大で250%分のメドがつきました。
もっとも相続が終わるまでフルに活用できなかったり借り上げ利用だったりはしますが、土地を買うまでの間はうまくやりくりしていけば何とかなるレベルです。
ここまで来てようやく肩の荷が下りました(^_^; あとは室内の仕様決めと賃料査定を精緻に行って融資付けに走るだけです。こちらは得意です(笑)
今回の件では仲介業者さんに積極的に動いてもらったことがポイントでした。地元に密着している業者さんは心強く、ありがたいものです。
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青と緑の仕切りはフェンスかブロック塀ですか、なんとなくですけど段差がありそうな間切りだなと。
やはり固定資産税を考えたら赤ですよね。確か隣接した上で敷地内での移動でなら軽減ですから