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おはようございます、ぺんたです。

義母の家にお年賀に伺ったとき、昔の恥ずかしい話を聞きました。

家内と私が付き合い初めたころ、家内の実家を最初に訪問したときにひざの破れたジーンズとビーチサンダルを履いていたというのです。

全く記憶がありませんが、めっちゃ恥ずかしい思いをしました・・・💦

でもたぶんそれは本当のことだと思います。最初に就職した某電機メーカーの役員面接にも同じ格好で行きましたから・・・(爆)

家内の実家も某電機メーカーも懐が深いというか、身なりに構わない
生意気な田舎者をよく受け入れてくれたなと感謝しかありませんね(^_^)

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それはさておき・・・。

昨日1月4日が仕事始めだったのですが、市内を車で移動しているときに取引先の銀行から電話がありました。

9月に融資していただいた際に提出した確認書が古い書式だったそうで、新しい書式に差し替えさせてほしいということでした。印鑑を持っていたのですぐにお邪魔しました。

書類仕事が終わって雑談タイムに移行したあと、

「ぺんた社長、以前ちょっとお話しした物件がようやく売りにでましたのでご興味があったらいかがでしょうか?」

という話題になりました。新年早々幸先がいいです!(^_^)

実は昨年10月頃に、ある企業が処分したい不動産があるという情報をいただいておりました。その後一向に話が具体化しませんでしたのでてっきり流れてしまったものだと思っていましたが、まだ生きていたのですね・・・(^_^;

売り物件は二棟一括だとのことで、両方の住所を教えていただいてすぐに現地に急行しました。

最初に行ったのは比較的新しい方の物件です。
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新しいほうといっても築30年以上経過しています。こちらは入居率が6割程度に低迷していました。

物件資料もなにもありませんからネットで募集広告を探してみると、和室の混ざった古めかしい3DKでした。

人気のある設備がなにも付いていないのに家賃は高止まりしたままなので入居率の低迷はここらへんにありそうです。

駐車場は200%近く装備されていますから、間取り変更して家賃を調整すればなんとかなりそうです。

次に二棟目に行ってみましたがこちらの方が圧倒的に古く状態が悪い!
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ところが築40年以上なのに入居率は90%以上です。おかしいなと思って管理会社のHPをチェックしてみると家賃設定がビレッジハウスなみでした(笑)低価格戦略を採っているようです。

でも室内はほとんどリフォームしていないようですし、お風呂はバランス釜です(^_^;
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しかも階段室には意味不明の落書きがたくさんあります。
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低価格戦略を採ると入居者の質が下がることはイヤというほど経験しました。前オーナーが入れた不良入居者に苦労してきましたから・・・。

こちらのアパートは言い方は悪いかもしれませんがそういう人の吹きだまりのような気がします。

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銀行の担当さんが私に声を掛けてくれたのは「空室の多い物件で実績がある」ということに加え、「稟議が通りそう」という理由でした。

買うと言えば恐らく両方にファイナンスはしてくれそうですが、2棟目の物件はパスしたほうが安全のような気がします。

1棟目の物件も普通の値段で買っていては面白くありませんので、利回り30%以上は欲しいところです。

そういう目線をお伝えして前に進むようだったら取り組むかもしれませんが、難しいようでしたらあっさり撤退します。他にも複数の案件を進行させていますので、ロストしてもぜんぜん痛くありませんからね・・・(^_^)

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