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おはようございます、ぺんたです。

我々大家がアパートを買うとき、銀行融資を利用する・・・というのが当たり前になっていますが将来的にはその形が変わっているかもしれません。そんなことを予感させるような記事がちらほら目につくようになっています。

世の中では「不動産投資クラウドファンディング」という新しい形が静かに流行り出しているようです。

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「クラウドファンディング」とはなにかというと、不動産を購入したい人(:たとえば私)がインターネットを通じて不特定多数の人から、広く資金を調達する行為のことです。
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(出典:朝日新聞社)

先日このような↓記事が流れていました。

■関連記事 不動産投資クラウドファンディング「CREAL」11日開始の第4号案件募集が数分で完了

CREALというクラウドファンディングサイトが資金を募ったところ、わずか数分で募集金額を達成できたというニュースでした。

もっとも募集対象の物件は世田谷区にある区分マンションで、募集金額は1300万円ちょっとと少額でしたからすぐ満杯になってもおかしくはありませんが、少なくともネットを通じて不動産投資事業にお金を出資する人がいるんだ・・・という点で未来を感じさせてくれるニュースでした。

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少し興味がわいたので不動産投資クラウドファンディングについて調べてみました。

クラウドファンディングを通じてお金を出資した人は出資に応じた配当を受け取ることが出来ます。上で紹介した記事の物件では年利4.4%の配当を半年間受け取ることが出来るそうです。

REIT(リート)などと違って、特定の物件に対して出資(投資)するので投資対象物件の情報はある程度開示されます。その立地や収益性などを吟味した上で1万円単位で投資でき、いつでも解約自由だとか・・・

世間では全く報道されていませんでしたが2017年に不動産特定共同事業法という法律が改正されたので参入する事業者が増えてきているそうです。

従来のソーシャルレンディングなどは金融業法に依拠していましたので金融業者の免許を受ける必要がありましたが、不動産特定共同事業法に則ることで参入のハードルが下がった格好です。

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こういう枠組みを目にして考えたことは、「将来的に融資の借換えに使えるかも・・・!?」ということでした。

そう、自分が出資者になって年利4%を受け取る側になるのではなく、資金を募る側に立ったほうがメリットが大きそうです。なにをやるにしても「胴元」になったほうがもうかるのは古今東西常識です(^_^)

例えば銀行融資で1000万円借り入れして、年利2%・15年・元利均等で返済する場合、年間の総返済額は約77万円になります。

ところが不動産投資クラファンで年利4%で資金を調達した場合、年間の利払い額は40万円です。つまり胴元側に差額の37万円が多く残るわけで、その分がキャッシュフローの増加になります。

(注:クラウドファンディングは毎月の元金返済がないのでみかけ上多くのキャッシュフローが出るように見えています。元金の返済はファンド解散時に一括して行います)

私のビジネススタイルに当てはめると、

・ガラガラ物件を国金から融資してもらい格安で購入

・その後努力して満室にする

・不動産投資クラウドファンディングを立ち上げ、広く資金を募る

・得た資金を元に国金の融資を全額返済する


というサイクルを作ることができれば、抵当権のついていない不動産を所有することができます。

ファンドの満期までに物件を売却して、出資金を全額返済してファンドをクローズすれば1ターン終了です。なんだか面白そうです!(^_^)


もっとも、不動産投資クラウドファンディングを経営するためには、サイトのSEO対策やもろもろの事務作業、出資者の問い合わせに対応する業務等が付随するのでちゃんと業務フローを整備していないと破綻しちゃいそうですけどね(^_^;


私が社会人になったころは企業の資金調達というと銀行からの間接金融がメインでしたが、その後どんどん直接金融の割合が増えてきた歴史があります。

不動産投資の世界でも、こういう形で直接金融が増えていく時代になってきたのかもしれませんね(^_^)

あ、こういう枠組みが新しくできたときはかならず詐欺系の業者が跋扈しますので出資される際は慎重にされたほうがいいと思いますよ。投資は自己責任で!w


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