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おはようございます、ぺんたです。

いま仕込んでいる大型物件2つのうち1件をようやく金融機関に持ち込みました。

数ヶ月前、懸案だった駐車場不足問題がいったん解決したかに見えたのですが購入予定地の所有者が約束を反故にしたため、仕切り直しに時間がかかっていました。

仲介業者さんの活躍により新たな借り上げ駐車場を確保することが出来、トータルで駐車場が200%近くまで確保できましたので売買契約を結び、ようやく金融機関に相談することが出来た次第です。

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この物件は1年半前からずっと追いかけている物件で、この金融機関にも概要を示した上で事前打診を何度も入れていました。その都度、

「ぜひうちで取り組みたいです!融資付けも大丈夫です!」

と力強い言葉を頂いていました。担当さんだけでなく融資課長まで同様の反応だったので意を強くしておりました。

ところが今回実際に融資の依頼を正式に持ち込んだところ様子が違います。

「西京銀行さんの事件を受けて審査が厳しくなってしまいました💦」

ということです。

(西京銀行、TATERUと一緒になってなんちゅうことをしてくれたんや!💢)

と心中穏やかではなかったのですが冷静に商談を続けていると、

「購入されてから一年後に全空になるので、どうやって満室にするかがキーになります。相当強力な施策を用意してもらわないと審査部を説得することができません」

とおっしゃいます・・・。そう、この物件は購入してから一年間だけは現状の一括借り上げ契約が残っているので満額の賃料が入ってくるのですが、一年後には入居者が全員出てしまい全空になるんです。

そういう特殊な状況なのでかなり割安に買うことが出来るのですが、金融機関を納得させられなければ水の泡となってしまいます💦ここからが粘りどころです(^_^)

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先方の言葉を聞きながらあるアイディアが浮かんできました。

「満室化を強く求められるということは、全空が埋まらなかったときのことを懸念しておられるんでしょ?返済が滞るリスクを回避したい・・・という意図ですよね」

「はい、社長を目の前にして失礼ですがそういうことです。」

「だったら購入後の一年間は賃料が満額入ってきますので、そこから積み金(積立定期預金)をしますよ(^_^)」

と申し上げました。突然ひらめいたアイディアです。

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(※画像はイメージです)

今回私が持ち込んだ事業計画で、毎月の返済額が仮に50万円だとします。一括借り上げにより入ってくる家賃収入から返済額と同額の毎月50万円を積み金に回すと1年間で600万円が積み上がります。

「この600万は当社が自由に動かせない形・・・たとえば通知預金とか留保金などですが・・・そういう形にしておいて、全空期間はその資金を毎月取り崩して返済をしていけば御行の貸し倒れリスクはゼロになりますよね(^_^)」

と提案しました。

全空期間から満室になるまで長めにみて1年と仮定すると、その期間中の返済額を予め保証金のようなかたちで預けておくわけですから銀行のリスクはなくなります。

事実上全空1年間の総返済額を前払いするんですもんね(^_^; しかも担当さんは預金獲得の数字にも出来ますw

「あ!それいいですね!でも私が言っても説得力がないので、事業計画の中にそのアイディアを明記してもらえますか?」

と仰るので持参した事業計画書を持ち帰っていま書き換えています。

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追い詰められて浮かんできたアイディアですが、自分でもなかなか気に入っています。

今回は一括借り上げの賃料から捻出する形で提案しましたが、ちょっとアレンジして自己資金を保証金として差し入れる形にすれば全空物件の購入にも使えそうです。

あるいは税金対策と兼ねるのであれば全損の生命保険に加入して、その証書を銀行に預けておくとか・・・あ、これは裏を取っていないので私の妄想レベルですw

ともかくこれで先方が融資をオッケーしてくれると言うことありません。今後の成り行きはまた報告しますね~(^_^)/~

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