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健美家コラム第27話で「接道部分の土地は売らない」と売主からゴネられた話を公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい!

◎境界確定は重要!29%RC物件で経験した「接道部分は売らない!」攻撃と売主の親子ゲンカ

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おはようございます、ぺんたです。

何年か前に名刺交換した方から相談のメールをいただきました。その後電話で詳しい話を伺ったのですが、「大家さんあるある」だったのでご紹介しますね。

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ご相談の要点はリフォームの見積金額についてでした。

「私が所有している築古のアパートに空室が出たので、管理会社に見積を依頼したんです。そしたら思ったより高い見積が出て来たのでこれはどうなんだろうか・・・と思いまして」

ということでした。

お部屋は和室中心の3Kで、

①和室から洋室への転換
②クロス貼り替え
③和式のボットン便所を洋式の簡易水洗に更新


の3点を管理会社に依頼したら160万(!)の見積が来たそうです。

「賃料が3万ぐらいしか取れないのでこれはちょっとどうなのかな?と思いまして。ぺんたさんはこの金額をどう思われます?」

というのが質問の要旨でした。

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私は自分で工事をやるほうなのでプロに頼んだ場合の相場観をちゃんと持てているわけではありませんが、3万円のお部屋に160万掛けられないのは経営の面から見て確かです💦

以前洋室転換をプロにお願いしたとき、6畳で10万だったり8畳で12万だったりしたので3部屋で30万から40万と考えました。

クロス貼り替えは単価の安いその街のことだから、天井面まで貼り替えても20万円台・・・。

簡易水洗工事は現場の状況にもよりますが20万程度かな?と思いました。自宅に戻ってネットで検索したところ以下のような記事が見つかりましたのでそんなに大外しはしていないと思います。

◎関連リンク ボットン便所から簡易水洗トイレに変える場合
       (Yahoo!知恵袋より)
ph-bf-kansui-h-san

この想定が正しければ合計で70万から90万程度のレンジに収まるはずですので、

「だいたい80万ぐらいが妥当な工事費じゃないですかね??」

とお答えしておきました。見積の半額です(^_^;

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見積書の内容を精査したわけではないのでここからはあくまで推測ですが、高い見積が出て来た可能性としては2つだと思います。

1つは下請けの業者さん自身が高い見積を出している可能性です。

クロス工事や洋室転換工事はだいたい相場が決まっているので高い見積を出してくる業者さんはそんなにいないと思われますがトイレ工事、しかも簡易水洗化は経験したことのない大家さんが大半でしょうから、たっぷり利益を乗っけた見積を出して来ている可能性があります。

実際、簡易水洗化の工事費をネットで検索してみたとき、15万円から80万円までと価格のバラつきがすごく大きかったんですよね。


2つ目は取り次ぎをやっている管理会社さんが中間マージンをたっぷり乗っけている可能性です。

私は管理会社さんに工事手配をお願いするとき、その会社が中間マージンを乗せるのはごく当たり前のことだと思っています。私がアクセスできない業者さんを紹介してくれたうえ、見積依頼や下見立ち会いまでやってくれるのですからそれ相応のマージンがないと管理会社にもメリットがないからです。

ただしそれは工事費の10%~20%程度であって、それ以上乗っけるとやり過ぎだと考えます。あくまで汗をかくのは職人さんなわけですから・・・。

実際、現場で職人さんと雑談したとき、

「中には4割・5割、時には倍掛けで見積をフカす不動産業者がいますよ💢」

という話も聞いたことがあります。

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この推測を確かめるためには大家さん自身が業者を見つけて相見積もりを取るのが一番手っ取り早い方法です。

「知り合いの大家さんに業者さんを紹介してもらって、相見積もりを取ってみたほうが良いのではないでしょうか?」

とお伝えして終話しました。高い工事をやっちゃうと全く儲かりませんから要注意ポイントですね。

ちなみに私がセルフリフォームした場合、賃料が安い部屋のクロスは塗装で済ませますから塗料2缶+資材で2万円。洋室転換は材料費で9万円といったところです。

簡易水洗化工事は自分では出来ませんので20万かかるとしてざっと30万ぐらいだと思います(^_^)

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