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健美家コラム第28話で利回り57%の軽鉄アパートを再生した話を公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい!

◎利回り57%軽量鉄骨アパートの購入と駐車場開発、満室までの過程

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おはようございます、ぺんたです。

メインで使っているパソコンがいきなりクラッシュしてしまったのでコメントバックが遅くなっており申し訳ありません。

急遽コストコの在庫品を調達して設定しました。こんどは出張時にも持ち運びしやすいようにモバイルノートにしました。
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お前の経歴でどうしてVAIOにしないんだ!という声が一部の方から聞こえて来そうですが、まだまだ零細業者なのでご容赦ください<(_ _)> (同スペックだと値段が倍近くするんですもん💦)

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それはさておき、いま進めている物件の融資営業が一段落しました。小型の物件であれば1行さんだけに持ち込むのですが、さすがに大きな物件ですので複数行さんにご相談させていただいております。

そのうち1行の担当さんからお電話をいただきました。雰囲気的に審査の結果を伝えたい様子です。アポを取って支店を訪問させていただきました。

先方からは担当さんのほかに融資課長さんも出てきていただきました。これまでにもお世話になっている旧知の方です。さいきん担当さんが新任の方に交代した関係で、案件を持ち込んだときから融資課長がずっとご同席いただいています。

訪問して応接に通された直後から、すぐに本題に入りました。

「ぺんた社長、前にもお話した通りうちの銀行では年数が伸びないんですよ💦」

と融資課長・・・。

実はこの1週間ほど前にも呼び出され、その地銀さんの審査内規をこっそり教えていただいたところでした。

その時のお話では

・RCでも経済的耐用年数は31年とみなす(!)
・計算した結果、収益不足分があれば頭金として現金をいれてもらう

ということでした。

今回の物件は築15年のまだまだバリっとしているマンションなのですが、残り16年しか融資できないことになります。たぶん融資課長は直感的に、「うちの銀行では無理だな」と思っているのでしょうが時間をかけて丁寧に私の理解を求めようとしてくれているようで好感がもてます。

「ルール的には融資16年までなんですけど、物件の状態も勘案すると20年まではなんとか行けるかなと思います。で、ご融資金額は残念ながらxxxxx万円までとなります」

ということでした。希望額からxxxxx万円まではかなりの差がありますから、プロジェクト総額の2割ぐらいにあたる金額を手持ち資金から投入しないといけない勘定です。しかもそれだけ投入すると手持ち資金がほぼ枯渇してしまいます💦

相手は当方の現金残高を知っているわけですから、事実上のお断りでしょう。。。

「ほかにご相談している金融機関からすべて断られてしまった場合には改めて参上します。それまでは恐縮ですがいったんペンディングにしておいて下さい」

とお伝えしました。

その後の雑談で、RCでも経済的耐用年数を31年とするのは以前から変わりないのだけど、例の問題が起きた後でちょっとした変化があったそうです。以前は、

「以前はその大家さんが持っているほかの物件とも合算して問題ない場合には、物件単体の収支は目をつぶってくれることが多かったのですが、事件以降は単体収支がダメだったらダメになりました・・・💦」

ということでした。

そもそもここの銀行さんに最初に持ち込んだのは前任の担当さんにこの物件のことを話したところ、そのあと何度も電話をかけてきて非常に熱心だったことが最大の要因でした。

もちろん私からは物件価格からスペック、賃料収入の水準等はすべてお話ししてあります。今回伺ったように中古物件に対して融資期間が伸びないような内規であれば、そんなに熱心に電話してこなきゃよかったのに・・・と思わないでもありません。

でもまあ融資課長さんからオープンで誠実な対応をしていただいたので何も嫌味は言いませんでした。ここの本部は事実上新築しか受け付けないルールを作っているわけですから、今後は新築に取り組む際の相談先にしたいと思います(^^)

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