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健美家コラム第28話で利回り５７％の軽鉄アパートを再生した話を公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい！

◎利回り57％軽量鉄骨アパートの購入と駐車場開発、満室までの過程

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おはようございます、ぺんたです。

いま取り組んでいる物件のひとつは土地の面積が広大だと何度か書きましたが、いままでやったことのない作業を初めてやりました。図面と台帳の突き合わせ作業です。

仲介業者さんから入手した土地一覧がこんな感じ↓↓です。
DSC_0061

合計で３４筆もあります（笑）

この一覧に即した謄本がちゃんとそろっているのかいな？と思って謄本の内容を確認しながらひとつひとつ通し番号を振っていきます。
DSC_0060

そして字図代わりの管理図面上でその土地がどこにあるのかを確認して、同じように通し番号を振っていきます。
DSC_0058

この作業に苦労しました。図面上に小さな字で地番・地目・面積が書いてあるのですが、元の図面がA3だったのをA4に縮小コピーしたものしか入手できていません。元々小さかった文字はさらに小さくなっているので私の老眼では読めません💦

紙を近づけたり離したりしても全く見えませんので、スマホに拡大鏡ソフトをインストールしてルーペ代わりにしたらようやく判別できました。スマホって便利ですね～！

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こんな作業を２時間ほどやって、ようやく全貌がつかめました。

土地一覧と謄本は合致していましたが、一番大事なところが売買対象から抜けていることがわかりました。公道からこの土地に進入する接道箇所の地番が２つ抜けていたのです。

このままでは無接道地を購入することになり、当然融資審査はNGになってしまいます。

翌朝すぐ仲介業者さんのところに急行し事情を説明し調査を依頼しました。その日の夕方に重要事項説明と売買契約締結が控えていたので、

「このままでは契約できませんので夕方までに解決しておいてくださいね」

と依頼しました。

また、その一方で融資審査をお願いしていた金融機関には事情を説明し、

「明日までには問題を解決しますので、少しお待ちください」

とお伝えしておきました。

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夕方の重要事項説明は予定通り行ったのですが、最初にこの問題の回答を聞かないことには話が始まりません。

売り主側の仲介業者さんの話によると私に提供した資料が古かったとのこと・・・💦

隣地を何年か前に売却した際、公衆用道路になっている何筆かと宅地部分の一部を合筆したそうで、問題箇所の地番は現在は存在しないとのこと。最新の図面と土地一覧が提供されたので予定通り契約しましたが、私が指摘しなかったら古い資料のままで契約し、融資NGになっていたところでした💦

老眼にムチ打って図面を確認しておいてよかったです♪（笑）

普段の取引ではほんの数筆しかないので字図をチラッと見るだけなのですけど、これだけ広いと怖いですもんね・・・(^^;)

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