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健美家コラム第28話で利回り57%の軽鉄アパートを再生した話を公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい!

◎利回り57%軽量鉄骨アパートの購入と駐車場開発、満室までの過程

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おはようございます、ぺんたです。

私事で恐縮です。うちには一浪していた次男がいるのですが、チャレンジ受験した難関大学からも合格証書をゲットすることができました。これで受験した5校とも受かりました!
\(^o^)/

うちの家内はてっきり千葉県の大学に行くもんだと思ってGoogleマップでそのエリアをくまなく探索していたのに水の泡ですが、これもうれしい誤算w

これで進学先が確定しましたのでかねてからの予定通り、次男を帯同して東京に出てきました。お部屋探しのためです。そこで体験したことは地方の大家にとっては異次元の体験でした。

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次男とともにやってきたのは山手線・五反田駅近くの仲介業者さんです。

ペンシルビルの5階にあるそのオフィスにはひっきりなしに電話がかかってきていました。私たちと商談しながらもどんどん電話に応答します。地方ではみない光景です。

事前に内見を希望していたお部屋について最初に話すと、

「実はこの物件、窓のすぐそばまでとなりの物件が建て込んでいるので室内が真っ暗なんです。カーテンがかけてあるのはそれを隠すためなんですよ」

とおっしゃいます。そういう背景がわかっていながらあえて広告物件にするということはいわゆる「釣り物件」「おとり物件」のたぐいだったんでしょう。薄々気づいてはいましたが今回は次男に選ばせたので仕方ありません。
カーテン

ほかにいくつか候補を探しましょう!ということになってRAINSからどんどんマイソクをプリントアウトしてきて息子に提示します。

私も息子にアドバイスしながら10件ほどの候補物件を選ぶとお兄さんは奥に入って凄い勢いで電話をかけています。いわゆる「ブッカク」(物件確認)の電話です。

しばらくして戻ってくると、

「ほとんど決まってしまっていました💦残っているのはこの2つだけでした・・・」

とおっしゃいます。私たちが狙っていた日当たりの悪い部屋もすでに売れてしまったようです。残った物件は我々にとっては優先順位が低い物件だけが残っていました。

お兄さん曰く、

・この時期は「退去予定」のお部屋にも内見なしで申し込みが入る。「即入居可」の物件でいい物件はすぐに売れる。

・3月中旬になると内見できるお部屋は売れ残り部屋みたいなもの

・私たちが希望した沿線は人気が高いので特にいい物件は少ない

・内見してから決めようとせず、マイソクだけで「退去予定」の物件を決めたほうがいい

・下町方面の沿線も検討対象に加えるように


というアドバイスをくれました。

私たち親子は田舎っぺ丸出しで、内見は必須だと思っていましたがそんな場合ではないようです。

私が主戦場とする地方の中小都市では、ご案内が入っても「少し検討されるそうです」と言って1週間ぐらい保留されることがよくあります。その間ほかの方が内見されることはまれですので他の方に取られるケースはほとんどありません。

ところがこの時期の東京では需要が巨大で、良い物件は奪い合いになるので皆さん内見せずに決めてしまうことも多いようです。

こんどは3月中に「退去予定」となるお部屋と別路線沿線を候補に追加して再検索。内見せずにえいやで決めてしまいました。
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室内

申し込み手続きを終えたあと、仲介業者さんからは1か月分の手数料を自社にすぐ振り込むこと、あとの契約手続きと支払いは管理会社さんと直接やるようにと言われました。

これも大都会ならではですね。私たちが訪ねた業者さんはいわゆる客付け専門の仲介業者さん。物件を管理している管理会社とは役割分担しているようです。

需要が巨大なので、「片手」の取引でも十分な売り上げが確保できるのでしょう。

地方の中小都市だと需要がそこまでありませんのでどこの業者さんもとにかく自社管理物件にお客さんを誘導します。「両手」取引で売り上げの単価を最大化しようとやっきになっています。

同じ業界でありながら大都市と地方中小都市ではこんなに違うんだと改めて実感することができました。次男にも貴重な体験をさせることができたかな?と思います。

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