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健美家コラム第28話で利回り57%の軽鉄アパートを再生した話を公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい!

◎利回り57%軽量鉄骨アパートの購入と駐車場開発、満室までの過程

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おはようございます、ぺんたです。

進入学・転勤のこの時期、入居率98%だった既存物件からポロポロと退去者が出ています。つい先日の2月28日に退去された部屋の現状がひどいと聞いて現場確認に行ってきました。

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このお部屋は約2年間住んでいただいたのですが、私の物件で初めて「ネコ可」にしたお部屋でした。

ネコはちゃんと爪とぎのクセさえつけてしまえば何も問題ない・・・と仲間から聞いていたのですが、フタを開けるとかなり酷い有様でした。

現場の様子を写真でご確認ください・・・💦

壁クロスはいたるところこんな↓↓ひっかき跡がありました。
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トイレのドアに何の用があったのかわかりませんが、ドアノブ下に深いひっかき傷がついています。
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なお悪いことに、壁クロスの至るところに透明なシールがべたべた貼ってあります。
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ネコのひっかき傷がこれ以上悪化しないように入居者が貼ったのでしょうが、このシールをはがすだけでクロスが痛んでしまいます。

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この現状を見たうえで管理会社の店長さんと話しました。私は当然入居者負担で張り替えてもらおうと思っていたのですが、

「クロスの古さから償却済と思われますので入居者には請求できません」

とおっしゃいます。私に言わせれば、人の物を壊しておいて補償されないのはナンセンスです。ひっかき傷さえなければ塗装して使い続けることもできるだけですし・・・。

そんなことをあれこれ説明して、ともかく入居者にいったん全額請求してもらうことになりました。

この店長さんの考え方を意訳すると、

「国土交通省が出している現状回復のガイドラインではクロスの自然損耗・経年変化は大家負担とされている。それによるとこのお部屋のクロスは償却期間を終えたものであるので、ネコが傷付けたとしても、そもそも価値がゼロなので請求できない」

という論法なのだと思います。でもこの解釈はどうなのかなと私は思います。

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同ガイドラインの説明をよく読むと、契約書がすでに取り交わされている場合はガイドラインよりも賃貸借契約書の内容が優先されると書いてあります。

◎関連リンク 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について:国土交通省

このお部屋の場合ペット飼育の特約条項を入れてあり、そこでは「ペットがつけた傷・汚損は入居者負担で現状復帰」と明記してあります。

だから当然のごとくガイドラインよりも契約書の特約条項を優先するべきだと私は思います。

第二に、同ガイドラインは法的拘束力は持ちません。だから「守っても無視しても別段構わない」という性質のものなのです。

◎関連リンク 「原状回復ガイドライン」の法的拘束力

ですから契約書の内容にのっとって上記の特約事項を説明し、入居者負担で貼り替えてもらおう・・・というのが私の主張です。

まあ、民対民の掛け合いですから私の主張をいったん投げかけて、先方と相対(あいたい)で決めていくのが正解だと思っています。

おかしいですかね??(^^;)

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