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健美家コラム第29話で隣家とのトラブルを公開しています。よかったらそちらも読んでみて下さい!

◎リンク 工事のあいさつに行くと「流産したらどうすんの!」と怒りだした隣人とその後の顛末

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おはようございます、ぺんたです。

いま購入に向けて努力している3物件のうち1つの物件について、日本管理センターさんとの間でサブリースの契約を締結しました。

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1時間半かけて重要事項説明をうけ、納得した上での契約締結です。全空になる物件によくぞ家賃保証をつけてくださいました!ありがとうございます<(_ _)>

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今回締結した契約はいささか変わった内容になっています。その内容を模式的に表すと以下の通りになります。

サブリース模式図

今回日本管理センターさんと締結した契約は購入後1年経過した2020年4月からスタートします。この時点で全空になっていますので11ヶ月間の免責期間を設けています。

サブリースの保証賃料の支払いを「免責」するという意味ですが、実際にはこの11ヶ月間に賃料収入があれば10%の管理費を控除した残り90%が私に入ってきます。(図で三角形で表現したところです)これは実にありがたい!

金融機関にはこの11ヶ月間の賃料収入はゼロと申告していました。11ヶ月間のローン支払いは、2019年4月から1年間の収入から事前に積み立てておくから大丈夫・・・という組み立てにしておいたのですが、11ヶ月の間もなにがしかの収入が入ってくるのであれば安全性がより高まります。

サブリースがスタートするのは2021年の3月1日からです。

これ以降は入居率にかかわらず満室賃料の70%が確定的に入ってきます。70%というと「サブリース料率としては低いんじゃね!?」と思われるかもしれませんが、あくまでこれは確定した賃料の話です。

アパートメーカーのサブリースと違い、日本管理センターさんは確定賃料を低めに設定する代わり、入居率が想定を上回った場合には超過部分の収益を両者で分け合うカタチになっています。

私が選択したコースでは固定賃料が70%になる代わりに、超過部分の4分の3を私がいただくことになるので、満室を継続すれば満室賃料の92.5%が私の懐に入ってきます。

普通のアパートで管理会社をつけると賃料の95%になるので、サブリースの実質保証料がたったの2.5%になる計算です。これは法外に安い保証料だと言われざるを得ません。実にありがたい商品です(^^ )

課題としては2019年4月の取得以降1年間は自主管理になる点でしょうか。取得後1年間はある団体による一括借り上げが継続しますので自主管理にしてもいいかな?と思っていますが、いかんせん業務実態がわかりません。普通の物件と同じように管理会社をつけてもいいのかな・・・とも思っています。

サブリースをつけることによって金融機関の審査を突破できる確率が高くなりましたので、単に「家賃保証」の域を超え、「購入保証」をいただいたような気持ちです(^^ )

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この記事を書くために契約書を読み返していたところ、事前にいただいた査定書と異なる(やや安めの)家賃表が貼り付けられていました。

契約当日には、「査定書と一緒ですので割愛します」と飛ばされた部分なのですが、一緒じゃないじゃん(笑)

さっそく担当さんにメールして事実確認をしました。従業員が若いベンチャー企業らしいポカミスですね~。もちろんおじさんはゴネますよ~(笑)

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