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健美家コラム第30話で大型物件のオーバーローン付けに成功した話を書いています。良かったら覗いてみてください(^^ )

◎リンク 融資が厳しくなるなかオーバーローンの承認が下りました!~1年半追いかけた大型物件の話~

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おはようございます、ぺんたです。

先日健美家コラムで書いた大型物件を今月末に決済するのですが、それに先立って火災保険の見積もりを依頼しました。これまでずっと頼んでいる代理店です。

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見積もりの前提は従来のRC物件と全く同じにしてほしいと伝えました。再建築価格ベース(新価ベース)で掛け目も入れず、特約類も同じ条件です。

ところが出てきた見積もりの保険金額が想定していたよりもかなり高かったのです・・・。

(こりゃまたミスをしているんだろうな・・・(..;) )

と思い、既存のRC物件を参考に床面積と保険料を比較してみました。


■床面積  既存物件:RC造 約700㎡
       新規物件:RC造 約2,300㎡
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                    面積比 3.3倍

■保険料  既存物件:月払い 約12,000円
       新規物件:月払い 約60,000円
     ========================
      保険料比 5倍

やっぱり高い!

火災保険を再建築価格ベースで掛けるときは、補償額は

「その地域の建築単価(㎡)× 床面積」

で計算する・・というのが私の理解でした。

当社の場合同じ地域にある2物件の比較ですから、保険料は床面積に比例していないとおかしなことになります。ところが床面積は3.3倍なのに保険料は5倍となると、バグが潜んでいる可能性大です。

そういうことを代理店にぶつけてみたところ、2物件の再建築単価を全く異なる数値で計算していたことがわかりました(..;)

同じ構造の建物にどうして異なる単価を使ったのか?と突っ込んでいくと、

「見積もり担当者がシステムの操作を誤っていました」

という回答でした。でも単純にシステムの操作ミスであるとはにわかに信じられません。火災保険会社は各地域の建築価格を把握しているはずですので、システムにはデフォルトでその数字が表示されるはずだからです。

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私は火災保険(+地震保険)による補償をかなり重視しています。火災や地震の発生は大家さんが自分でコントロールできないリスクだからです。

今回は新規物件の補償額が過大だったのですが、過小な方向に間違えられてはたまったものではありません。この代理店は過去に床面積を過小に積算するミスを起こした実績があるので、到底新規物件を預ける気にはなれませんでした💦

◎リンク 建物の半分しか火災保険がかかっていなかった!!( ;∀;)

そこで仲間の紹介で別の代理店さんにお声がけをさせていただいたところ、

「山口県の再建築単価はXXX千円/㎡なので床面積とかけ算して、この補償額になります」

と、非常にスッキリした回答が返って来ました。そしてこの代理店さん曰く、

「世の中の保険代理店の大多数は火災保険の知識が足りず苦手としています。そのため同じ構造の建物でも査定の整合性がおかしい・・・という事例がけっこう多くの大家さんから寄せられています」

というではありませんか。整合性の取れない見積もりを手にしたばかりの私にはストンと腹落ちする指摘でした(..;)

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もし世の中の保険代理店が、この代理店の言うとおりであれば由々しき問題です。

当社では過去に契約した物件の補償額が適正なものであるかどうかをすべてチェックすることにしましたが、皆さんもご自分の保険内容をチェックする必要があるかもしれませんよ・・・(..;) 

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