お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓
健美家コラム第30話で大型物件のオーバーローン付けに成功した話を書いています。良かったら覗いてみてください(^^ )
◎リンク 融資が厳しくなるなかオーバーローンの承認が下りました!~1年半追いかけた大型物件の話~
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おはようございます、ぺんたです。
今日は大型物件の決済日です。融資付けの苦労もいまや過去のもの。準備は全て済ませましたので決済は気楽なものです。
準備の最終段階で火災保険にも加入しました。決済日の午前九時に有効になるようにしましたので万が一災害が今日起こっても大丈夫です(^^ )
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この契約に際しては紆余曲折ありました。
火災保険をこれまで全てお願いしてきた代理店からの見積もりに納得できなかったので、今回は他の代理店で契約することを伝えました。
こちらの見積もりで目に付いたのは火災保険の巨額さと、地震保険のあまりの少額さです。
もらった見積書にはこういう↓↓数字が書かれていました。
な、ななおくえん!!
床面積で割り算すると303千円/㎡にもなります。同じ構造の他物件は150千円/㎡程度で契約しているので、303千円はどこから出てきたのでしょうか!?
火災保険金額の計算方法は複数あって、私が知っている計算方法は
①売主が抱えている残債額から推定する方法
②地域の建築単価に床面積を掛け合わせて計算する方法
③新たに借り入れる融資額をベースにする方法
などですが、7億円はどの計算方法からも導くことが出来ず理解に苦しみました。
最もびっくりしたのは地震保険の少額さです。地震保険というものは火災保険の50%まで掛けることができますので、7億円が仮に正しい火災保険額だとすると、地震保険は3.5億円になっていないとおかしいはずです。
ところが上の見積もりでは5000万円しかかかっていません。これでは地震で全壊したときにも5000万円しか保険金が下りないので取り壊し費用にもなりません💦
===
こりゃいかん!と思い、仲間の大家さんに良い代理店さんを紹介してもらいました。
こちらは説明も非常に合理的ですし実績は申し分ありませんので、私は契約する気マンマンだったのですが私がこだわっている地震保険100%特約を取り扱いできないことが判明してしまいました。
過去にご紹介したことがありますが、損保ジャパンの「地震危険等上乗せ特約」に加入すると本来火災保険額の50%までしか支払われない地震保険が、100%に引き上げることができます。
地方の小さな街では地価が極端に安いため、物件の担保価値のほとんどは建物に由来します。
建物が地震で全壊したとき、都会の物件では建物を取り壊して土地を処分すればかなりの資金が回収できるので、地震保険100%付保にそこまでこだわる必要はありません。
ところが地方ではそうは行きません💦全壊したあとに残る土地はクズ値にしかならないことが明白です。
あれこれ考えたものの、やはり地震保険を100%にしておいたほうが良いだろう・・・という結論に至り、ご紹介していただいた代理店さんと契約することは断念しました。
===
さてそうなると自力で新しい代理店を探す必要がありますが、ここは手っ取り早く損保ジャパンに直接電話しましたw
「地震危険等上乗せ特約を付けることのできる代理店さんをご紹介ください!」
とお願いするとすぐにご紹介いただけました。この特約はごく限られた代理店にしか取り扱いが許されていないので、自分で電話して探すよりも親分に聞いたほうが手っ取り早いのです。
すると市内で唯一この特約を扱える代理店をすぐご紹介いただけて、翌日商談→すぐ契約締結することが出来ました。
決済日まで日がなかったので若干焦りましたが間に合ってよかったです!
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おはようございます、ぺんたです。
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準備の最終段階で火災保険にも加入しました。決済日の午前九時に有効になるようにしましたので万が一災害が今日起こっても大丈夫です(^^ )
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この契約に際しては紆余曲折ありました。
火災保険をこれまで全てお願いしてきた代理店からの見積もりに納得できなかったので、今回は他の代理店で契約することを伝えました。
こちらの見積もりで目に付いたのは火災保険の巨額さと、地震保険のあまりの少額さです。
もらった見積書にはこういう↓↓数字が書かれていました。
な、ななおくえん!!
床面積で割り算すると303千円/㎡にもなります。同じ構造の他物件は150千円/㎡程度で契約しているので、303千円はどこから出てきたのでしょうか!?
火災保険金額の計算方法は複数あって、私が知っている計算方法は
①売主が抱えている残債額から推定する方法
②地域の建築単価に床面積を掛け合わせて計算する方法
③新たに借り入れる融資額をベースにする方法
などですが、7億円はどの計算方法からも導くことが出来ず理解に苦しみました。
最もびっくりしたのは地震保険の少額さです。地震保険というものは火災保険の50%まで掛けることができますので、7億円が仮に正しい火災保険額だとすると、地震保険は3.5億円になっていないとおかしいはずです。
ところが上の見積もりでは5000万円しかかかっていません。これでは地震で全壊したときにも5000万円しか保険金が下りないので取り壊し費用にもなりません💦
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こりゃいかん!と思い、仲間の大家さんに良い代理店さんを紹介してもらいました。
こちらは説明も非常に合理的ですし実績は申し分ありませんので、私は契約する気マンマンだったのですが私がこだわっている地震保険100%特約を取り扱いできないことが判明してしまいました。
過去にご紹介したことがありますが、損保ジャパンの「地震危険等上乗せ特約」に加入すると本来火災保険額の50%までしか支払われない地震保険が、100%に引き上げることができます。
地方の小さな街では地価が極端に安いため、物件の担保価値のほとんどは建物に由来します。
建物が地震で全壊したとき、都会の物件では建物を取り壊して土地を処分すればかなりの資金が回収できるので、地震保険100%付保にそこまでこだわる必要はありません。
ところが地方ではそうは行きません💦全壊したあとに残る土地はクズ値にしかならないことが明白です。
あれこれ考えたものの、やはり地震保険を100%にしておいたほうが良いだろう・・・という結論に至り、ご紹介していただいた代理店さんと契約することは断念しました。
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さてそうなると自力で新しい代理店を探す必要がありますが、ここは手っ取り早く損保ジャパンに直接電話しましたw
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とお願いするとすぐにご紹介いただけました。この特約はごく限られた代理店にしか取り扱いが許されていないので、自分で電話して探すよりも親分に聞いたほうが手っ取り早いのです。
すると市内で唯一この特約を扱える代理店をすぐご紹介いただけて、翌日商談→すぐ契約締結することが出来ました。
決済日まで日がなかったので若干焦りましたが間に合ってよかったです!
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現在の火災保険は新価実損払いになります。
契約者の融資残高で保険金額を設定する考えは20年前の考え方です。
なるほど。
私は②を選択していて良かったですが、大家仲間の中には①とか③になっている方もいまだにいらっしゃるようですよ(..;)