お布施だと思って押して下さい(笑)
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健美家コラム第34話で、修繕を放棄したサラリーマン大家さんからアパートを購入したエピソードを公開しています。よかったら読んでみてください。
◎リンク 安易に参入したサラリーマン大家が持て余した物件を利回り26%で引き継いだ話-不動産投資の現実にちゃんと向き合おう!-
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おはようございます、ぺんたです。
3月末に購入した物件にはエレベータがついています。
前オーナーはコスト管理に無頓着だったようで非常に高い保守費用を支払っていたようですが、ちょっと交渉したら半額まで値切ることが出来ました(^^ ) 保守内容は従来となんら変わりません。
売買の時に入手した情報では、前オーナーさんはメーカー系の保守業者さんに毎月47,000円の保守費用を支払っているということでした。こんな小さなカゴなのにめっちゃ高いですよね。
===
エレベータの保守契約は、ざっくり言ってしまうと
①業者さんにぜんぶお任せで、追加費用が基本的に発生しない「フルメンテナンス契約」
と
②点検で不具合が発見されたら都度費用を支払って修繕してもらう「POG契約」
(ピーオージーと読みます)
の2つの契約形態があります。これだけ高額なので当然フルメンテ契約だと思っていました。(売主がメンテ契約書を紛失されていて詳細は不明でした(..;))中古物件では、基本的にPOG契約をフルメンテ契約にアップグレードすることはNGです。
私がオーナーになってから従来の業者さんが契約の継続を求めてコンタクトしてきたので詳細を確認したところ、なんと②のPOG契約でした。新築時からずっと同じ契約内容だそうです。
「POG契約なのになんでこんなに高いんですか?」
と直球で質問したところ、
「さあ・・・?過去の経緯はよくわかりませんが、おそらく前のオーナーさんが価格交渉をされなかったんでしょうね」
というトボけた回答でした。じゃあ私は価格交渉させてもらいましょう(笑)
「あの、他社さんにも見積もりをお願いしているので御社もいくらに出来るかお見積もりをお願いします。」
とお伝えしました。
===
それからしばらくして同じ業者さんとお会いしました。
「社長、同じPOG契約で28,000円でいかがでしょうか?」
と頑張った感を前面に出しておっしゃるので、
「あの、ぶっちゃけ独立系のXXXエレベータさんが20,000円だとおっしゃっているのでそちらに切り替えさせていただきますね(^^ )」
「ちょ、ちょっと待って下さい💦じゃあ限界の23,000円まで下げさせていただきますので、なんとかうちで継続してもらえないでしょうか(..;)」
たった一声で5,000円も下がりました。ていうか最初からその価格を提示すればいいのに・・・(..;)
実は交渉材料に使った独立系の業者さんは全く熱意が感じられなかったので23,000円で従来の業者さんを継続することにしました。
毎月47,000円がちょっとした商談で23,000円になったわけですから半額以下ですよね。
我々大家も値下げを求めてくる入居者には対応しますが、要求してこない方に進んで値下げはしませんよね。それと同じでエレベータの保守業者もうるさい客だけ値下げして、あとは高いまま放置しているのでしょう。
心当たりがある方はダメ元で交渉してみて下さい。
===
先日東北の大家さんがこちらに来られたときにこの話をしたら
「うちはPOG契約で、毎月1万ですよ(^^ )」
とおっしゃっておられました。大手ではなく地元の中小業者に依頼するのがポイントだそうです。おそるべし東北人(笑) 次回の交渉時にはその手を使わせていただきます!
はい、そんなかんじ・・・(^^ )
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お布施だと思って押して下さい(笑)
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おはようございます、ぺんたです。
3月末に購入した物件にはエレベータがついています。
前オーナーはコスト管理に無頓着だったようで非常に高い保守費用を支払っていたようですが、ちょっと交渉したら半額まで値切ることが出来ました(^^ ) 保守内容は従来となんら変わりません。
売買の時に入手した情報では、前オーナーさんはメーカー系の保守業者さんに毎月47,000円の保守費用を支払っているということでした。こんな小さなカゴなのにめっちゃ高いですよね。
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エレベータの保守契約は、ざっくり言ってしまうと
①業者さんにぜんぶお任せで、追加費用が基本的に発生しない「フルメンテナンス契約」
と
②点検で不具合が発見されたら都度費用を支払って修繕してもらう「POG契約」
(ピーオージーと読みます)
の2つの契約形態があります。これだけ高額なので当然フルメンテ契約だと思っていました。(売主がメンテ契約書を紛失されていて詳細は不明でした(..;))中古物件では、基本的にPOG契約をフルメンテ契約にアップグレードすることはNGです。
私がオーナーになってから従来の業者さんが契約の継続を求めてコンタクトしてきたので詳細を確認したところ、なんと②のPOG契約でした。新築時からずっと同じ契約内容だそうです。
「POG契約なのになんでこんなに高いんですか?」
と直球で質問したところ、
「さあ・・・?過去の経緯はよくわかりませんが、おそらく前のオーナーさんが価格交渉をされなかったんでしょうね」
というトボけた回答でした。じゃあ私は価格交渉させてもらいましょう(笑)
「あの、他社さんにも見積もりをお願いしているので御社もいくらに出来るかお見積もりをお願いします。」
とお伝えしました。
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それからしばらくして同じ業者さんとお会いしました。
「社長、同じPOG契約で28,000円でいかがでしょうか?」
と頑張った感を前面に出しておっしゃるので、
「あの、ぶっちゃけ独立系のXXXエレベータさんが20,000円だとおっしゃっているのでそちらに切り替えさせていただきますね(^^ )」
「ちょ、ちょっと待って下さい💦じゃあ限界の23,000円まで下げさせていただきますので、なんとかうちで継続してもらえないでしょうか(..;)」
たった一声で5,000円も下がりました。ていうか最初からその価格を提示すればいいのに・・・(..;)
実は交渉材料に使った独立系の業者さんは全く熱意が感じられなかったので23,000円で従来の業者さんを継続することにしました。
毎月47,000円がちょっとした商談で23,000円になったわけですから半額以下ですよね。
我々大家も値下げを求めてくる入居者には対応しますが、要求してこない方に進んで値下げはしませんよね。それと同じでエレベータの保守業者もうるさい客だけ値下げして、あとは高いまま放置しているのでしょう。
心当たりがある方はダメ元で交渉してみて下さい。
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先日東北の大家さんがこちらに来られたときにこの話をしたら
「うちはPOG契約で、毎月1万ですよ(^^ )」
とおっしゃっておられました。大手ではなく地元の中小業者に依頼するのがポイントだそうです。おそるべし東北人(笑) 次回の交渉時にはその手を使わせていただきます!
はい、そんなかんじ・・・(^^ )
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自宅のマンションの理事長になりましたので、エレベーターの契約を
確認してみようと思います。
やってみてください。
マーキュリーエレベーターやSECエレベーターがいいそうです。
お役に立てて良かったです♪