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健美家コラム第34話で、修繕を放棄したサラリーマン大家さんからアパートを購入したエピソードを公開しています。よかったら読んでみてください。

◎リンク 安易に参入したサラリーマン大家が持て余した物件を利回り26%で引き継いだ話-不動産投資の現実にちゃんと向き合おう!-

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おはようございます、ぺんたです。

3月末に購入した物件はエレベータのある物件なのですが、保守は従来通りメーカー系にお願いしました。保守料金はずいぶん勉強していただきましたけどね(^^ )

◎リンク エレベーター保守費用のコストダウン

今回自宅に帰ると保守の報告書が届いていました。その中でいままで見たことのない記述があって面白いな!と思いました。
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私が面白いな!と思ったのは赤枠で囲んだ部分。各階毎の「ドアの開閉回数」です。ドアの開閉回数はその階の入居者が出入りする回数と近似値であるはずですよね。

低層階はエレベーターの到着が待ちきれず、外階段からパパッと上がる頻度が高いはず・・・逆にある階以上は階段利用がシンドイのでエレベーターを利用しようとなるわけで、ドアの開閉回数を分析したら

「階段で上がってくれる上限階数」

が垣間見えるかな?と思ったんです(^^ )

この建物は9階建てで、1階は当然みんなが開閉するので分析対象外。2階から9階までの開閉階数をぜんぶ足し算して割り算の母数にします。

その母数で各階毎の開閉階数を割ってやると、各階ごとの「開閉シェア」が出るので計算してみました。するとこんな感じ↓になりました。

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面白いですね~♪ 4階がボンっとシェアが跳ね上がっています。もしかしたら、

「3階までは階段で上がってくれる」

「4階建て以上はエレベーターがないと厳しい」


ということなのかもしれませんね。(あくまで仮説なんで責任は持てませんがw)

新築を検討されている方は3階建てまでがエレベーターなしでムリなく入居していただける階数・・・とも考えられます。

また逆に5階建てのエレベーターなしの中古物件などは、3階まで強気の価格設定で4階・5階は弱気に設定する・・・といった応用ができるかもしれません。

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ここまで書いておいて何ですが、この建物は現在サブリース中ですのでどの階にどれぐらいの年齢の方が入居されているかっていうのは一切わからないんです。

このグラフを見ると常識的には4階以上の方は全員エレベーター利用だと思うんですが、7階以上の方の利用シェアが低いのが気になります💦

サブリース先の事情から高齢者がけっこう多いと思われるので、もしかしたら上層階に高齢者が集中的に入居しているのかもしれません。

そういう入居者の年齢構成がエレベーターの利用にはおおいに影響すると思われますので、その点は皆さんの状況に合わせて、この記事は色眼鏡でみて下さい(笑)

ちなみに私は2階でも迷わずエレベーターを利用する派です(苦笑)

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