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健美家コラム第37話で、大型物件購入の際にやった工夫についてまとめています。よかったら読んでみてください。

◎工夫を重ねて大型物件2棟目ゲット!私が実践した5つの工夫(^^ )

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おはようございます、ぺんたです。

私は単身赴任状態でこの街に常駐しているので身の回りのことは一人でやっています。食事も半分外食、半分自炊(といってもたいしたものは作っていませんがw)です。

食料の買い出しに地元スーパーに出かけたとき、携帯が鳴りました。
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(画像はイメージです)

電話の主は以前お世話になった銀行の担当さんでした。この方、母体行に栄転されてからもちょくちょく電話をくれて、

「XX地区のホテルが内々で売りに出ているのですが検討されませんか?」

とか、

「キャンペーンをやっているので少しお願いできませんか💦」

とかなどと今でもつながりを持っている方です。こういう間柄は大事にしたいので、ときどき飲みに出たりもしています。

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時候のあいさつのあと、

「行内で情報収集をしているのですが、スルガさんや西京さんの融資動向って最近どうなんですか?ご存知の範囲で結構ですので教えていただけませんか?」

とおっしゃるので知っていることを全部お話ししてあげました。

以前も記事に書いたようにスルガさんは

・東京のある担当店しか不動産投資案件は当面扱わない
・東京都内の物件にしか融資しない
・高属性のサラリーマンにのみ貸す
・金利水準は以前の半分くらいになった
・融資期間は法定耐用年数まで


のでそのままお伝えすると電話口でしきりにメモを取っておられました(^_^) そして、

「西京さんは2年半前から不動産融資はピタッと止まっていますのでよくわかりません。」

と申し添えると、

「ありがとうございます!他行さんの動向って案外入ってこないのでこういう情報はたいへんありがたいです!」

とおっしゃっていました。確かに他行さんと直接情報交換するわけにはいかないでしょうから、こういうカタチで情報収集されているのでしょうね。

そのあともう一つ、

「ぺんたさんが個人所有しておられたXXハイツを法人へ移管されたじゃないですか?あれってどういう手続きをされたんでしたっけ?」

「ん?あれって個人に融資していただいていたのを『免責的債務引き受け』で法人にそのまま移管したじゃないですか。あなたからの提案ですよ~!(苦笑)」

と申し上げると、

「あ、そこだけは覚えているんですが、大家さん側のオペレーションはよくわかっていなくて・・・。あのときは個人から法人に『売却』というカタチにして、仲介手数料とか取得税をお支払いになられたんんですか?」

「はい。あのときは司法書士に書類を作成してもらって仲介業者さんは入っていないので仲介手数料は払っていませんが、あとは通常売買と一緒ですので登録免許税や不動産取得税はもう一回支払いましたよ」

と教えてあげました。なんでも担当しているお客さんが法人成りするそうで、個人所有の物件を法人移管したがっているそうです。

他に良い方法があるのかもしれませんが、私は個人から法人に『売却』しましたので税金は2回払ったことになります。ただ銀行の借り入れは銀行との間で特別な契約書を交わして、法人が個人の債務を肩代わりすることにしました。

その際、元の借り主の個人は債務を免除されるので個人側は『免責的』で、法人側は『債務引き受け』となるわけです。

うろ覚えですが、個人から売却する際の価格設定がキモで、

・個人に売却益が発生しないように
・法人が個人から贈与を受けたと思われないように
・売買価格が適正価格(時価)だと税務署に証明できるように

価格設定するのが重要だったと記憶しています。たしか顧問税理士や税務署との税務相談を通じて価格設定を詰めていきましたね。

「ありがとうございます!そのままお客さんに提案させていただきます!」

とおっしゃって終話しました。

私も現担当さんの消極姿勢に辟易としたときに電話させてもらうのでこういうのはお互いさまです。

以前の担当さんとこうしてつながりを持てるのはうれしいものです。異動により直接的な利害関係はなくなったので、以前だったら聞けないことも聞けるようになりましたし・・・。

私はできれば今後もこうした友達づきあいに近い関係を続けて行きたいと思っています!(^_^)

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