お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓


健美家コラム第38話で、これから大家業に参入しようとしているサラリーマンの方へアドバイスを書いています。よかったら読んでみてください。

◎サラリーマンから不動産投資家へスライドするには? 注意点とアドバイス

===
おはようございます、ぺんたです。

四国に行く前、業者さんから物件を紹介されたので見に行ってきました。売主の意向でどこにも広告を出していない、レインズにも登録していない、完全に自社で完結する物件ということでした。

ちょっと特徴的な色使いの建物なのでモノクロでご紹介します・・・。
DUNqLdFHv0CutcH1565096912_1565097007

築20年ちょっとのRCでまだまだ耐用年数が残っています。でも入居率が75%と微妙な割にお値段は高めなので手を出さないことにしました。

===

この物件を下見しながらふと思い出したのは数年前に受けたセミナーのことです。ある有名な方のセミナーを受講させていただいたのですが、その方は

「未公開物件や川上物件なんてあるわけない!」

と断言しておられました。有益なセミナーだったのですが、その部分だけおやっと思いました。こちらのような地方中小都市では未公開物件のほうが多いように思うからです・・・。

===

「未公開物件」というものを

・元付け業者さん以外の業者が全く取り扱っていないもの
・広告媒体にも載っていないもの


と定義してみます。

たしかに大都会の業者さんから紹介していただく物件にはそういった本当の「未公開物件」はかなり少ない印象があります。

というのも、こちらの街で地元業者さんがさんざん営業したのに売れ残ってしまった物件が、大都市の三為業者さんのメルマガで「未公開物件」として掲載されることが多いんです。

また、以前私が売りに出した物件も、複数の業者さんに五月雨式に媒介をお願いしたところほぼ全ての業者さんが「未公開物件」として紹介していました(笑)もう他の業者さんがバンバン扱っとるわいw

要するに大都会の大手さんや三為業者さんは本当に未公開かどうかなんて確認していないんです。メルマガに
「未公開」と書いておけば反響が得られるから、客の引っかけのために書いているケースが多いんでしょうね。

===

一方で、こちらのような小さな地方都市では本当の未公開物件がマーケットの中心を占めているように思います。

地方の中古戸建てなどは価格もけっこう安く、仲介してもそんなに儲かるわけではありません。そんななかでアパートなどの収益物件は比較的高額なので「こいつを両手仲介して大もうけしてやろう!」というアニマルスピリットが強く作用するのでしょう(笑)

売り物件の依頼を受けたら情報は基本的に外部に漏らさず、自分のお得意さんに内々で紹介します。(上でご紹介した物件もそういう経路です)

お得意さんが買うことになったら誰からも知られず、水面下で売買を完了します。

大物を自分だけで釣り、一攫千金を狙う・・・という意味では大間のマグロ漁師のようなものでしょうか!?
m2

こちらのような地方都市ではアパートの買い手が少ないので、一攫千金の夢はすぐに潰えて、大都市の業者さんに情報が流れて行くんですけどね💦

===

私は大都会で収益不動産を買ったことがないので完全に推測となってしまいますが、大都会は売り物件の数が半端ないので業者さんはいちいち両手仲介を狙うよりも、片手仲介を数多くこなしたほうが効率的だ・・・と考えているのではないでしょうか?

そのため情報を広く公開して業者間ネットワークの力で「魚」を捕るようになっている・・・と考えるならば、共同作業の定置網漁のようなイメージです。

teichiami_01

そう考えると冒頭の有名な方の発言と私の実感の間に齟齬がなくなりますね。たぶん大都会と地方都市では流通の仕方が違っているのです。

私はどうやって買っているかというと一本釣り漁師何人かと仲良くなって、「今日いいのが上がったけど、買う?」みたいな感じで真っ先に声をかけてもらっています。玉石混交ですが、たまにいいのが来るんですよね~(^_^)

大都会にも一本釣り方式の業者さんは当然いらっしゃるでしょうからそういう人と仲良くなれたらいいビジネスができそうな予感がします。私の妄想かもしれませんけどね・・・(^^ゞ

===
お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓


大家ぺんたの健美家コラムはこちらから!!