お布施だと思って押して下さい(笑)
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健美家コラム第39話で、会社をクビになって専業大家になった経緯を書いています。よかったら読んでみて下さい。
◎会社をクビになってやむなく専業大家になった私。赤字事業の原因はトップにある!
===
おはようございます、ぺんたです。
ブログをしばらくお休みさせていただいてお盆休みを満喫していました・・・と書くつもりでしたが、少しもじっとしていられない私(笑)
普段あまり行かないエリアに物件探訪に行きましたので、物件ネタがしばらく続くと思います。予めご了承ください<(_ _)>
今回はその中で最も印象に残った物件のおはなしです。
===
お盆休みで時間があるもんだからしばらくやっていなかったネットでの物件検索をしてみました。すると、あるポータルサイトに掲載されていた物件に目が留まりました。
小さめのアパート複数棟と、同じ敷地内に戸建賃貸が数棟建っています。ポータルサイトの一覧アイコンには利回り表示がなかったのですが、備考の中に11%超の利回りが書いてあり、久しぶりに色めき立ちました(^_^)
というのも、この物件は土地が広いので、土地の路線価だけで売買価格のほとんどを占めてしまいます。土地だけで銀行の担保評価が出てしまうので、融資の心配はそれほど要らない可能性が高いのです。
しかも11%超の利回りがあればたぶん返済比率もそれなりに抑えられます。すぐに物件情報の問い合わせを入れ、現地に急行しました。
すると立派なお屋敷があり、その敷地内に複数棟のアパートが建て込んでいる一角に着きました。
アパート側にも駐車場があるのですが、お屋敷の裏手には広い庭が広がっているので、ここも潰せば駐車場にできそうです(^_^)
現地を歩幅で簡易測量して(あと何台ぐらい駐車場が取れそうだ♬)などと妄想しながらルンルンで帰宅しました。
お盆明けに送られて来た資料をみるとほぼ想定通りでした。さあどうしよう♬
===
私はほかの大家さんとの競合が少ないエリアに逃げることで順調に規模を拡大してきました。概ね人口20万人以下の小都市です。
そこでは地価がびっくりするほど安いので(郊外では実勢売価が坪3万に満たないこともあります💦)土地を担保に融資を引き出すことができません。
そのため法定耐用年数がまだ残っているRCとか重量鉄骨の物件をターゲットにして、建物の担保価値をテコにして融資付けを成功させてきました。
大都会で賃貸経営をしている友人たちによると、あちらでは坪単価が三ケタだそうで、建物はボロくてもぜんぜん構わないそうです。そういう話を羨ましく聞いておりました。物件へのアプローチが私とは正反対ですよね(^_^;
この物件の地価は3ケタではありませんが、私が仰ぎ見る2ケタの地価です(笑)
もしここを購入することになったら私は都会の投資法を始めることになりますね。熟考中です。
まあ、そうはいっても自己資金をどれぐらいツッコむ必要があるかにもよりますから、私の中での優先順位はいまのところ2番手物件なのですけどね・・・。
もし手がけることになったらまた記事化しますね(^_^)/~
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おはようございます、ぺんたです。
ブログをしばらくお休みさせていただいてお盆休みを満喫していました・・・と書くつもりでしたが、少しもじっとしていられない私(笑)
普段あまり行かないエリアに物件探訪に行きましたので、物件ネタがしばらく続くと思います。予めご了承ください<(_ _)>
今回はその中で最も印象に残った物件のおはなしです。
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お盆休みで時間があるもんだからしばらくやっていなかったネットでの物件検索をしてみました。すると、あるポータルサイトに掲載されていた物件に目が留まりました。
小さめのアパート複数棟と、同じ敷地内に戸建賃貸が数棟建っています。ポータルサイトの一覧アイコンには利回り表示がなかったのですが、備考の中に11%超の利回りが書いてあり、久しぶりに色めき立ちました(^_^)
というのも、この物件は土地が広いので、土地の路線価だけで売買価格のほとんどを占めてしまいます。土地だけで銀行の担保評価が出てしまうので、融資の心配はそれほど要らない可能性が高いのです。
しかも11%超の利回りがあればたぶん返済比率もそれなりに抑えられます。すぐに物件情報の問い合わせを入れ、現地に急行しました。
すると立派なお屋敷があり、その敷地内に複数棟のアパートが建て込んでいる一角に着きました。
アパート側にも駐車場があるのですが、お屋敷の裏手には広い庭が広がっているので、ここも潰せば駐車場にできそうです(^_^)
現地を歩幅で簡易測量して(あと何台ぐらい駐車場が取れそうだ♬)などと妄想しながらルンルンで帰宅しました。
お盆明けに送られて来た資料をみるとほぼ想定通りでした。さあどうしよう♬
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私はほかの大家さんとの競合が少ないエリアに逃げることで順調に規模を拡大してきました。概ね人口20万人以下の小都市です。
そこでは地価がびっくりするほど安いので(郊外では実勢売価が坪3万に満たないこともあります💦)土地を担保に融資を引き出すことができません。
そのため法定耐用年数がまだ残っているRCとか重量鉄骨の物件をターゲットにして、建物の担保価値をテコにして融資付けを成功させてきました。
大都会で賃貸経営をしている友人たちによると、あちらでは坪単価が三ケタだそうで、建物はボロくてもぜんぜん構わないそうです。そういう話を羨ましく聞いておりました。物件へのアプローチが私とは正反対ですよね(^_^;
この物件の地価は3ケタではありませんが、私が仰ぎ見る2ケタの地価です(笑)
もしここを購入することになったら私は都会の投資法を始めることになりますね。熟考中です。
まあ、そうはいっても自己資金をどれぐらいツッコむ必要があるかにもよりますから、私の中での優先順位はいまのところ2番手物件なのですけどね・・・。
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