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健美家コラム第40話で、新築に二の足を踏んでいる理由を書いています。よかったら読んでみて下さい。

私が新築に二の足を踏む理由

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おはようございます、ぺんたです。

北部九州の豪雨で被害が出ています。被災された方に心からお見舞い申し上げます。あまり政治的なことは書かないようにしているのですが、国は防災関連予算をもっと積み増す必要があると思います。

国の防災関連予算の推移を調べてみたところ、安倍さんになってからいったん増えた予算も緊縮傾向で徐々に減っています(緑の縦棒)
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(出典:内閣府)

しかし、このグラフを見ると民主党政権時代の3年間はエラく緊縮していたのはある意味仕方ないとして、それ以前から予算を削りまくっていたことがよくわかります。

防災をなめていたツケがいま回って来ているんでしょう。広島・岡山での豪雨被害も記憶に新しいところですし、我々不動産オーナーは防災予算の増額方向に声を上げるべきでしょうね・・・(..;)

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それはさておき通常通りの不動産ネタに参ります。

いま購入を検討しているRC物件があります。築15年のファミリー物件で、ちょっと遠方なのですが非常に魅力的なので取得に向けて動いています。

遠方の物件に融資を付けるのはスルガさんなきいま、けっこう難易度が高いことです。

不動産投資にいまでも比較的積極的な山口県の信用金庫さんや一部地銀さんは営業テリトリーの関係で使えません。

いきおい物件所在地の金融機関を新規開拓することになるのですが、あれこれ頭の体操をしているうちに、

(商工中金も使えるんじゃないか?)

と思うようになりました。

以前も書きましたが商工中金さんは全国対応可能です。ただしRCでも経済的耐用年数を35年しかみてくれないので築15年だと20年融資しか期待できません。

20年を前提にローン計算をすると、返済比率が当然高めになってしまうのですが残債の減りが非常に早いのでインカムゲインには少々目をつぶり、キャピタルゲイン狙い・・・という投資もアリだと思いました。(なにせ10年所有後の残債が2,500万近く少なくなります)

そこで担当さんに電話して面談のお約束をしました。

電話口で概要をおはなしすると少々興奮した様子w

「遠方の物件ですが、商工中金さんは全国組織なので問題ありませんよね?」

と聞くと、

「はい!問題ありません!」

続けて

「ぜひ取り組ませてください!」

と力が入りますw

この電話を入れたのが8月28日だったのですが、翌日から9月3日まで夏休みということだったので9月4日に面談のお約束をすることができました。

「で社長、この案件なんですけど、9月末までに決済することは可能でしょうか!?♡」

とおっしゃるので、

「ちょっとそれは厳しいんじゃないですか?御社が1週間ぐらいで結論を出してくださるのならば話は別ですけど・・・」

「あ・・・そうですか(..;)」

と落胆されていました。半期目標の達成に使おうと思ったのでしょうが、夏休みを返上するぐらいのことをしないと9月末には間に合いませんよね。(指値交渉も並行して進めていますので、私としては時間が必要なのです(^^ ))

ともかく、電話の様子から新規融資に前のめりな様子だけは伝わってきました。

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商工中金のいいところが2点あると私は思っています。

1つめは収益性重視なところです。

一般の金融機関だと担保評価をベースに収益性を評価しますが、ここは収益評価がメインで担保評価は補足的にしか使いません。しかも現状の入居率が低くても、満室にするアクションプランをきちんとご説明すれば問題にしません。

以前お付き合いした担当さんは、

「うちをそこらへんの銀行の不動産担保金融といっしょにしてもらっちゃあ困ります(..;)」

と豪語していましたので、事業者としての腕を認めてもらえればガラガラ物件でも融資してくれます。

2つめはあまり知られていないのですが、経済産業省(中小企業庁)管轄であることです。

ここはもともと政府系金融機関だったのですが、小泉改革でいちおう民間金融機関になりました。ところが歴代のトップはほとんど経産省からの天下りなので経産省の縄張りです。

その関係から金融庁の影響があまり強くなく、現下の不動産金融引き締めの影響を受けていない様子がうかがえます。

支店長決裁が出来る融資額が1億円までなので、1億円に収まるような組み立てをして持ち込もうと思います(^^ )

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