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健美家コラム第42話で市営住宅を購入した話を書いています。良かったら読んでみてください!

◎第42回 市営住宅って買えるんです。市営住宅という切り口から見た4つのビジネスチャンス

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おはようございます、ぺんたです。

業者さんから提案メールをいただきました。私の町の物件で利回り20%近いRC物件です。広告は出ていませんからいわゆる未公開物件ですね。

レントロールを見ると入居率は50%から60%の間ぐらいで、利回りが高い理由はそこでした。

謄本を読み込んでいくとギョッとしました。スルガ銀行の抵当が打ってあるのです。スルガ融資で物件を購入する際、多くの方は返済比率60%ほどで組み立てたと聞いていますので、この入居率では絶対に逆ザヤです。

そうなると「大都市のサラリーマンがスルガ融資で地方物件を購入し、うまくいかずに任意売却」というパターンしか考えつきません。

外出した際、現地に立ち寄ってみました。昭和後期に建てられたどでかいRCでした。お世辞にも状態が良いとは言えません。
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集合ポストもご覧の通り↓ ガラガラです。
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この物件、立地は悪くありません。というか市内のど真ん中で市役所にも徒歩5分ほどです。

じゃあどうしてこんなに入居が進まないのかというと、一目でわかりました。駐車場不足です。(馬鹿の1つ覚えみたいで済みませんw)
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駐車場は5台ほどしかなく、低層階のテナントが使っていますので実質的に一般の入居者向けはない!ということになります。

恐らく大都市のサンタメ業者から「駅徒歩1分の好立地だから駐車場がなくても大丈夫」などと言い含められたのでしょう。

でも地方の鉄道をナメちゃいけません。最寄り駅の乗降客数は1日たった700人の無人駅で、そのほとんどが近くの私立高校の学生です。

余談ですが、私が寝起きしているアパートの最寄り道路は山間を走る片側1車線道路です。日中はガラガラですが、朝夕だけは通勤ラッシュで渋滞します。
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みんな軽自動車で通勤するんですよ・・・。そんな生活スタイルの地方で駐車場ナシは本当に厳しいです。

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この物件にかかわりのある不動産業者さん数社に聞き取りをしたところ、やはり駐車場不足が最大のネックだそうです。

加えて三点ユニットや電気温水器であること、未リフォームの空室が多いことなど商品面でも問題が多くあるそうです。入居が進まずローンが滞ってスルガ側が物件処分に動いた・・・というのが私の推測です。

たぶんスルガ銀行も例の事件を起こしてしまったので債権管理を厳格化していることでしょう。全国で同じような事例が静かに進行しているのかもしれません。

簡易計算すると今回の物件は残債を大きく下回る価格で売られています。逆ザヤ部分(数千万です)はどう精算するんでしょうか?自己破産?それともスルガのカードローン(苦笑)を無理やり利用させられるんでしょうか?

どちらもおっかないですね💦

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