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健美家コラム第49話で火災からの復旧と入居者対応についてまとめてみました。

◎火災からの復旧と入居者対応

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おはようございます、ぺんたです。

先日参加させていただいたDX大家の会でのできごと。同じテーブルに居合わせた若者2人が、私がぺんただと察知して声をかけてくれました。積極的にいろいろ質問してくれるのでこちらもついつい熱が入り、即席の勉強会みたいになりましたw(こういう時は積極的に行ったほうがぜったい得ですよ)

その会話の中で、

「うちは法人5期目だけど、いままで法人税を払ったことがありません。でも融資はして頂けています」

と話すと相当ビックリしておられました。実は以前、遠方から私にわざわざ会いに来てくれた別の方とも同じような話になり、

「どうして赤字なのに融資してもらえるのですか?意味がわかりません(°0°)」

「光速系の方は、決算書を改ざんしてでも黒字にしろ!そうでないと融資が出ない・・・と教えてくれたのに・・・(..;)」


とおっしゃいます。私は光速系の方とあまり面識がないので真偽のほどはわかりませんが、そのときは的確な回答をすることができませんでした。2人で一緒に、「なんでだろうね~?」と首をひねっておりました(笑)

それじゃあお恥ずかしいので、その時以来頭の中で整理してきた仮説を若者2人に、お話ししました。

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うちの第一法人のほうは4期目でこんな↓損益状態です。売上よりも多くの経費を使っているので、帳簿上は赤字です。
スライド1
でも経費の中身をよく見ると、

①減価償却費
②給与(役員報酬)
③新規物件の取得費

が含まれています。たぶんこの3つを除外して評価してくれる金融機関が多いのだと思います。
スライド2


3つをぜんぶ除外してくれる金融機関だと、当社のキャッシュフローはこんな↓風に見えているはずです。
スライド3
減価償却費はご存じの通り、帳簿上だけで存在する費用なのでキャッシュの流出はありませんからかなり多くの金融機関で除外してくれていると思います。

また新規物件を購入する際の諸費用のうち、なぜか仲介手数料は資産計上しないといけないルールになっているようですが、それ以外の

「不動産取得税」
「印紙税」
「司法書士報酬」
「登録免許税」


はストレートに経費計上します。銀行からみれば「翌年以降はかからないコストなので除外してもいいよな」という扱いになっていると思います。

と、ここまでは承知しておられる方が多いと思うのですが、「給与(役員報酬)」については私も先日気付かされたばかりです。新規開拓したとある信用組合さんの担当さんと会話していると、

「こんなにキャッシュフローがある不動産系の法人さんは見たことがありません!」

とおっしゃるのですが、C/Fの金額が私の認識とズレていたのでツッコんでいくと

「減価償却と取得費用と役員報酬がこれぐらいになりますから、赤字と相殺してこれぐらいのC/Fになりますよね」

とおっしゃるので、初めて役員報酬もここの金融機関では経費から除外してくれるのだと気付いた次第です。うちの家庭はいま息子2人が私立大学に在学中なので夫婦2人で得た役員報酬以上の支出をしている状態なのですが、除外してくださるならばありがたいことです。

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上記の3つをどこの金融機関でも除外してくれるわけではないことは強調しておきたいと思います。金融機関ごとにキャッシュフローの見方は異なっているようです。

たとえば私の実感では、エリアナンバーワンの地銀さんのは決算書が赤字だと、上記3つを全く考慮せず、「帳簿が黒字になったら融資します」と塩対応されるところもあります。

逆に信金さん・信組さんは3つとも除外して評価してくれる傾向が強いと思います。

恐らく金融業界のヒエラルキーの上位にいるところは辛い評価をして、オイシイ法人だけを選別して付き合うパターン。逆に下位行は敢えて甘めの評価をして新規開拓の間口を広げているのだと思います。

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最後に担保評価についても付け加えておきます。

私は再生系のスタイルを取っているため、物件を割安で買っています。所有物件の中には固定資産税評価額と同等かそれ以下で購入した物件がけっこうあるので、担保評価は良い方だと思います。それも金融機関の融資姿勢に影響を与えている可能性はあると思いますが、そっちのほうはまだ分析しきれていません。

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