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健美家コラム第54話で、国交省が出している原状回復のガイドラインでどうしても承服できない2つのポイントについて書いています。ご興味があるかたはぜひ読んでみてください。

◎国交省の原状復帰ガイドライン、そんなバカな!という2つのポイント

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おはようございます、ぺんたです。

けっこう前のお話しです。ある物件が売りに出ましたので、12月初旬に外出のついでに見てきました。お隣の街です。

地名を見ると大学近くの過当競争エリアであることはわかっていましたので、よほど良い物件じゃない限り買い付けは入れられないと思いながら半分勉強のために行って来た次第です。
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建物の品位はけっこういい方でした。入居率は当時で50%ちょうど。価格もまあまあ安かったのでこれが他のエリアにあれば良かったのにな~と思いました。
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我々の商売はアパートの様子だけで判断できるものではありません。そのエリア一帯の競合状況をきちんと見ておく必要があります。そこで、周辺に立ち並ぶ競合物件の入居状況を見て回りました。

周辺の数棟を見て回りましたが、どこも多くの空室を抱えているようでした。空室かどうかの判断はみなさんご承知だと思いますが、

・ポストにテープが貼ってあるか
・電気メーターが回っているか
・ガスメーターは生きているか


を見るとだいたいわかります。時間がない時は代替手段としてベランダ側からカーテンの有無をみることもありますが、カーテンがあるとご入居済み・・・とは簡単に判断できません。

空室の多い物件の場合、管理会社さんが見た目を気にして自腹でカーテンを吊すことがあるんですよね。一般のお客さんからみてカーテンの無いお部屋が目立つと、(え💦ここってもしかしたら問題のある物件なのかも・・・(..;))という悪印象を持たれてしまうからです。

そういう目で競合物件をベランダ側から眺めていると、やっぱりそういうお部屋がありました↓
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生活感がなくてカーテンだけ吊ってあるお部屋です。ここは後でガスや電気を確認したところやはり空室でした。

ちゃんとご入居されているお部屋は生活感があり、なにがしかの物品がベランダに置いてあります。下の写真では物干し竿と洗濯バサミが見受けられます。確認するとやはり実際にご入居されているお部屋でした。
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こうなるとキツネとタヌキの化かし合いみたいですがw、エリアの需給状況をきちんと把握するというのは大家業のイロハですので、ちゃんとやりましょうね。

ちなみにこのエリアは事前に想像したとおりの「焼け野原」状態でしたので買い付けは入れませんでした。かなりの高利回りにもかかわらず下見してから4ヶ月経過した現在でも継続販売中です。地元の大家さんは危ないことがよくわかっておられるのでしょうね(^_^)

あ、ちなみに数年前の不動産投資ブームの頃。空室のライフラインを契約し、カーテンを吊りキッチンの窓辺に小物を置くことで銀行審査をかいくぐって購入する・・・という手法をレクチャーしていた大家コンサルがいました。当然レントロールも改ざんします。

そういうヘンな手法を採用するのもやめておいたほうがいいですよ。買うことが目的になっていて、ちゃんと満室に出来るかどうかは二の次になっていますからね・・・(..;)

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