お布施だと思って押して下さい（笑）
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健美家コラム第４６話で不安に囚われない方法について書いています。良かったら読んでみてください。
◎大家が抱える不安への対処法～とにかく具体的に考えよう！～
===
おはようございます、ぺんたです。
こんど購入する予定の大型物件、紆余曲折あった末ようやく売買契約を締結することができました。
決済からすぐに入居付けのスタートダッシュをしたいので、仲介業者さんにムリを言って管理会社さんと打ち合わせをさせてもらいました。（打ち合わせといっても遠方なので電話だけの情報交換です。）
話し始めてすぐに気づいたのですが、残念ながらその方からはお金の話題しか出て来ませんでした💦
その物件は築浅ファミリー物件で、建物の品位はすごく良いのですが入居率は3割強しかありません。その原因と対策をいろんな角度から質問して行ったのですが、以下のようなご回答でした・・・。（回答のみを列挙します）
「あのエリアは街の中心から少し距離があるし、スーパーもないのでそもそも需要がないんです」
「10月に賃料を下げたところなので当分この賃料で戦いたいと思います。しかしこのまま入居が進まない場合は考え直さないといけないかもしれません」
「賃料を下げるまでの間、お客様から賃料交渉があった場合はご検討いただきたい」
「ＡＤは通常ここらへんでは1ヶ月なんですが、すでに2ヶ月お支払いしますと他業者さんには告知しています。それでも反響がないので3ヶ月にしていただけると変化があるかもしれません」
「大手アパートメーカーさんは初期費用5万円キャンペーンなどやっていますので、そういうキャンペーンをやってみてはどうでしょうか？」
「お正月明けからフリーレント2ヶ月キャンペーンをやりましょう。そうしたら3月ぐらいまで家賃タダになるとお客様が反応してくれるかもしれません」
・
・
・
ね！基本的に「賃料」・「ＡＤ」・「初期費用」・「フリーレント」というお金がらみの話ししか出て来ていないでしょ！？
あ、ひとつだけお金がらみじゃない提案がありました。
「ドラム式洗濯機を設備として入れたらどうでしょう？」
・・・これはそんなにイケてない💦（笑）
===
聞いてるばかりだとつまらないので少しツッコミを入れてみました。
「たしかに中心部からは離れていますが車で5分ほどです。私はスーパーまで10分・15分かかる物件も満室にした経験がありますが、駐車場さえ充足していれば5分ぐらいの距離は問題ないと思っているのですがいかがでしょう？」
「たしかにそうですね・・・(..;)」
続いて
「この物件、建ってしばらくは満室だったんですよね。」
「はい。ここ数年で急速に入居希望者が少なくなってきました」
「いったん満室になったということは需要がないのではなくて、ほかの物件に取られてるだけじゃないのでしょうか？」
「・・・・(..;)」
案外素直です（苦笑）私はやれそうなことを予めリストアップしてあるのでまだまだ止まりません（笑）
「このエリアのファミリー物件でネット無料サービスを導入しているところが一軒もないのですが有力な差別化ポイントにならないでしょうかね？？」
「それはもう、なります(^^ )」
「同じようにペット可の物件も見当たらないのですが、私は大型犬可・ネコ可まで打ち出そうと思っているのですが、お客さんにウケないですかね？契約時に特約文を付けてもらうことになりますが・・・。」
「あ、ペット可はウケます！でも中古物件で途中からペット可に切り替えると既存の入居者からクレームが来てしまう可能性があります」
「私の所有物件で途中からペット可に切り替えたのが何棟かありますが、いちどもクレームになったことはないですよ」
「・・・(..;) うちでやった事例がないので勉強になります・・・。」
と、こんな感じでした。
要は真っ先にやるべきことを何もやっていない物件であること。管理会社さんはひたすら価格訴求というもっとも楽チンなほうに走っているという現状がよくわかりました。でも他にもまだまだ打ち手はあります。
・追い炊き風呂に変更
・アクセントクロスの導入
・ステージングの実施
・見栄えのする照明器具の導入
・大型バイク所有者の受け入れ
・マンスリー賃貸
等々・・・。長くなるので話題にはしませんでしたけど、これだけ打ち手が残っているわけですから、田舎物件ですがなんとか満室にできる手応えを感じられました。
実は懇意にしていただいている仲介業者さんから、別の管理会社さんのほうが力があるよ！とアドバイスをいただいていたんです。ところがここは管理条件付き（＝ヒモ付き）で購入する物件なので、すぐには管理変更できないんですよ・・・。
3月末で入居率が改善しなかったらバッサリ行きます（ニヤリ）
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おはようございます、ぺんたです。
こんど購入する予定の大型物件、紆余曲折あった末ようやく売買契約を締結することができました。
決済からすぐに入居付けのスタートダッシュをしたいので、仲介業者さんにムリを言って管理会社さんと打ち合わせをさせてもらいました。（打ち合わせといっても遠方なので電話だけの情報交換です。）
話し始めてすぐに気づいたのですが、残念ながらその方からはお金の話題しか出て来ませんでした💦
その物件は築浅ファミリー物件で、建物の品位はすごく良いのですが入居率は3割強しかありません。その原因と対策をいろんな角度から質問して行ったのですが、以下のようなご回答でした・・・。（回答のみを列挙します）
「あのエリアは街の中心から少し距離があるし、スーパーもないのでそもそも需要がないんです」
「10月に賃料を下げたところなので当分この賃料で戦いたいと思います。しかしこのまま入居が進まない場合は考え直さないといけないかもしれません」
「賃料を下げるまでの間、お客様から賃料交渉があった場合はご検討いただきたい」
「ＡＤは通常ここらへんでは1ヶ月なんですが、すでに2ヶ月お支払いしますと他業者さんには告知しています。それでも反響がないので3ヶ月にしていただけると変化があるかもしれません」
「大手アパートメーカーさんは初期費用5万円キャンペーンなどやっていますので、そういうキャンペーンをやってみてはどうでしょうか？」
「お正月明けからフリーレント2ヶ月キャンペーンをやりましょう。そうしたら3月ぐらいまで家賃タダになるとお客様が反応してくれるかもしれません」
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あ、ひとつだけお金がらみじゃない提案がありました。
「ドラム式洗濯機を設備として入れたらどうでしょう？」
・・・これはそんなにイケてない💦（笑）
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聞いてるばかりだとつまらないので少しツッコミを入れてみました。
「たしかに中心部からは離れていますが車で5分ほどです。私はスーパーまで10分・15分かかる物件も満室にした経験がありますが、駐車場さえ充足していれば5分ぐらいの距離は問題ないと思っているのですがいかがでしょう？」
「たしかにそうですね・・・(..;)」
続いて
「この物件、建ってしばらくは満室だったんですよね。」
「はい。ここ数年で急速に入居希望者が少なくなってきました」
「いったん満室になったということは需要がないのではなくて、ほかの物件に取られてるだけじゃないのでしょうか？」
「・・・・(..;)」
案外素直です（苦笑）私はやれそうなことを予めリストアップしてあるのでまだまだ止まりません（笑）
「このエリアのファミリー物件でネット無料サービスを導入しているところが一軒もないのですが有力な差別化ポイントにならないでしょうかね？？」
「それはもう、なります(^^ )」
「同じようにペット可の物件も見当たらないのですが、私は大型犬可・ネコ可まで打ち出そうと思っているのですが、お客さんにウケないですかね？契約時に特約文を付けてもらうことになりますが・・・。」
「あ、ペット可はウケます！でも中古物件で途中からペット可に切り替えると既存の入居者からクレームが来てしまう可能性があります」
「私の所有物件で途中からペット可に切り替えたのが何棟かありますが、いちどもクレームになったことはないですよ」
「・・・(..;) うちでやった事例がないので勉強になります・・・。」
と、こんな感じでした。
要は真っ先にやるべきことを何もやっていない物件であること。管理会社さんはひたすら価格訴求というもっとも楽チンなほうに走っているという現状がよくわかりました。でも他にもまだまだ打ち手はあります。
・追い炊き風呂に変更
・アクセントクロスの導入
・ステージングの実施
・見栄えのする照明器具の導入
・大型バイク所有者の受け入れ
・マンスリー賃貸
等々・・・。長くなるので話題にはしませんでしたけど、これだけ打ち手が残っているわけですから、田舎物件ですがなんとか満室にできる手応えを感じられました。
実は懇意にしていただいている仲介業者さんから、別の管理会社さんのほうが力があるよ！とアドバイスをいただいていたんです。ところがここは管理条件付き（＝ヒモ付き）で購入する物件なので、すぐには管理変更できないんですよ・・・。
3月末で入居率が改善しなかったらバッサリ行きます（ニヤリ）
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