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健美家コラム第54話で、国交省が出している原状回復のガイドラインでどうしても承服できない2つのポイントについて書いています。ご興味があるかたはぜひ読んでみてください。

◎国交省の原状復帰ガイドライン、そんなバカな!という2つのポイント

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おはようございます、ぺんたです。

うちがお付き合いさせていただいている管理会社さんは数社さんあるのですが、そのうちの1社さんと管理面でなかなか呼吸が合わないので社長さまに、「繁忙期が明けたら一度お時間をください」とお願いしておりました。

4月に入ってからミーティングの呼びかけをいただいたので日程を調整したうえでお邪魔させていただきました。

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呼吸が合わない・・・といってもひとつひとつは小さなものですが、積み重なると結構なストレスになるものです。ですからこの日は過去にあった管理エピソードを腹蔵なく話すことにしました。

ちなみに私は社長からの謝罪や担当者への叱責は一切求めていません。むしろ経営者として業務改善をきちんとやっていただくために、事実に基づいて淡々とお話ししました。
(※家内に言わせると、この「淡々」が怖いのだそうですが(笑))

お話しさせていただいたのは大別して主に2つです。

①建物管理の知識が少ないこと
②マナーがいま一つなこと


最初にお話ししたエピソードがトイレからの漏水です。あるお部屋のトイレから水漏れしていると動画が送られてきました。動画は状況確認がしやすいので大助かりです。

それを見ると温水便座のタンクが壊れているようで、下にバケツがすげられていました。
図1

感謝するとともに、温水便座の新品(ちょうど在庫がありました)にすぐ取り替える旨をお伝えしました。

そして翌日、取り替え工事のため現地を訪問したところバケツの水が溢れて床が水浸しになっていました。温水便座からは水がまだポタポタ流れ落ちています。

どうやらバケツを置くだけで満足してしまったらしく、水道の元栓を閉めていなかったみたいです💦これは惜しい・・・(..;)
図2

バケツは一杯になったら溢れるのが道理ですので、水の供給を絶つのが最善策です。すなわち漏水を見つけたら取りあえず元栓を閉める・・・というのが定石ですので、そのことを担当さんにちゃんと教育して欲しいとお願いしました。

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またあるお部屋の退去時確認の際。別の担当さんから「壁に穴が空いています」と言われたので、てっきり(石膏ボードに穴が空いているんだ)と暗い気持ちになりました。

ところが現地確認をしてもそれらしき穴はありません。唯一見つかったのは数個の押しピン穴だけだったので、そのことを言っておられたようです。わざわざ報告することでもありません。

しかしその一方で、大きく開いた天井クロスのつなぎ目は見落としておられました。
DSC_0297 3

入居者に請求できる箇所・・・という目線でチェックされていたからこその見落としかもしれませんが、こういうところも「大家さん、こんな箇所がありましたけど入居者には請求できませんよね!」という一言が欲しかったですし、うがった見方をすると、退去時確認がちゃんと出来ているのかな?と思えてなりません。

他にもいろいろ例示しましたが、キリがないので割愛しますね(..;) どれも知識不足を示すエピソードばかりなので、ちゃんと教育を授けてから現場投入するなり、上長がしっかり指導するなりして欲しい・・・と要望しました。

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マナーの面では不具合の初期報告はいただけるものの、中間報告や完了報告がほとんどないことを指摘させていただきました。

たとえばあるお部屋の洗濯用水栓から水漏れがするので、その日のうちに修繕してくれとのクレームがあった時のこと。

電話の第一報に続いて画像が送られて来たのですが、ちょっと微妙に感じました。ホースと水栓をつなぐプラスチック部品に亀裂が入っていたからです。
図3

蛇口の先はネジを強くしめたため変形していました。
図4

「これって入居者がホースを接続する際に、ネジを強く締め過ぎて壊したのではないでしょうか?蛇口の先も変形していますし・・・だとしたら入居者責の可能性が高いのではないでしょうか?。まあ私は断定出来ませんので、そこらへんをよく聞き取りした上で入居者責か大家責かを切り分けてください。」

とお願いしておりましたが、その後どうなったのか報告はありません。

他にもクロス貼り替えの見積りを依頼して、まだ見積が頂けないうちに剥がし作業が進行していたことがありました。
DSC_1685_R

私が見積の金額をみてここには発注しない!と決定した場合、下請けの業者さんにタダ働きさせることになってしまいます。また、そのことが分かっているからこそ、多少高くてもここに発注しないきゃいけない💦というバイアスがかかってしまいます。

そういう意味でこれはマナー違反ですよね・・・とも指摘させてもらいました。

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このように、ひとつひとつは大したことないエピソードなのですが、数がまとまると管理を委託しているはずなのに気持ちはすっかり自主管理になってしまいます(苦笑)

幸い社長さまがしっかり受け止めてくださり改善をお約束して下さいました。やり手の社長様ですので、迅速な改善が期待できます。今後は自主管理的なマインドを捨てることができて楽になることでしょう。楽しみに成り行きを見守りたいと思います(^_^)

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