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健美家コラム第53話で、物件を購入するためのサブリース活用法についてエピソードを書いています。よかったら読んでみてください。

◎全空物件を買うためのサブリース活用法 ~金融機関の不安を解消する仕組みの作り方~

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おはようございます、ぺんたです。

全空物件のカギを借り出してから各お部屋ごとに原状回復のためのチェックを行っています。間取り図に要修繕箇所を書き出しているのですが、汚い部屋は書くスペースに困るほど書き込みが増えています💦

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リフォーム業者さんから部位毎・工事毎の単価を出していただいて、積算していきました。

見積

クロスの日焼けなど経年劣化は責任を問えないのですが、それを勘案しても相当な金額になってしまいます。塗装作業を中断して丸2日かけて全館の原状回復費用を積算しました。

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なぜこのようなことをやっているか・・・というと、一括借り上げしてきた市役所側が、原状回復に消極的だからです。昨年夏に居室内を事前確認したときのこと・・・。ものすごくヤニだらけのお部屋とか、カビで覆われたクロスを前に、

「国交省ガイドラインでは法定耐用年数を経過したクロスの残存価値はないことになっています」

と、ヤニ部屋などのクロス修復を拒む姿勢を見せていたからです。

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それだけではありません。

例えばクローゼットの折戸に打撃穴が空いている箇所や・・・
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シールの剥がし痕がヒドく残っている箇所などについて、当然私は面全体の貼り替え補修を求めたのですが・・・

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「市では該当部分だけツギ当て補修をして済ませているので、原状回復はその水準でお願いします」

と言っていました💦
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また、洗面台の鉢部分がバリバリに割れているところは(どうやったらこんなに割れるのでしょう?)既に修繕済みとしてこのまま返還するのだそうです💢
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市は国土交通省ガイドラインに依拠して、一般市場なみの原状回復費を負担しない姿勢を鮮明にしています。ガイドラインの悪い影響ですね💦

もちろん私は承服するつもりはありませんので、これから戦いが始まります。その準備として冒頭でご紹介したような資料作りとか、要修繕箇所全ての写真撮影などを念入りに行ってきました。

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国土交通省のガイドラインはあくまで目安でしかなく、法的拘束力はありませんから一義的には両者の交渉で決まります。私は普段は温和な中年男性なのですが、このようにあからさまな態度を取られるとケンカモードに入ってしまいます。

交渉に際しては「中古自動車論」「星飛雄馬のツギ当て論」を展開するつもりです。
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ある人が中古の自動車に乗っていたとします。新車時からすでに7年が経過していて機関は絶好調でどこも悪いところはありません。日々通勤に使っています。

仲の良い友人がその車を借りているときに全損事故を起こしてしまいました。もう使えなくなったその車を前に

「クルマを壊してしまってごめんなさい・・・。でもこのクルマは法定耐用年数を超過しているので残存価値はゼロ。だから弁償はしないでいいよね・・・」

と言ったらどうなるでしょう?クルマの所有者は烈火のごとく怒ることは必定です。だって事故がなければそのまま乗り続けられたわけで、使用価値は残っていたワケです。

つまりある資産の原状回復について法定耐用年数を根拠にすること自体が間違っているのです。中古クロスでもキレイに使っていただければ使用価値は十分残っているはずですから・・・。これが「中古自動車論」です。

穴や割れの修繕については、ツギ当て補修をすることで著しく品位が劣化します。巨人の星の中でも「ツギを当てたズボン」は貧困の象徴として描かれており、もしツギ当て補修で済ませた場合、物件の品位を落としてしまい、私は所期の賃料をもらえない可能性が高いです。

そうなると私の賃貸経営を阻害することになりますから受け入れられない・・・というのが「星飛雄馬のツギ当て論」ですw

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この記事を皆さんが読んでいるまさにその時間帯に、市役所の担当者による最終の現地確認がなされています。私の「中古自動車論」と「星飛雄馬のツギ当て論」以外に、面白い主張があればぜひ知恵を授けてください<(_ _)>

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