お布施だと思って押して下さい(笑)
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健美家コラム第53話で、物件を購入するためのサブリース活用法についてエピソードを書いています。よかったら読んでみてください。
◎全空物件を買うためのサブリース活用法 ~金融機関の不安を解消する仕組みの作り方~
===
おはようございます、ぺんたです。
全空物件のカギを借り出してから各お部屋ごとに原状回復のためのチェックを行っています。間取り図に要修繕箇所を書き出しているのですが、汚い部屋は書くスペースに困るほど書き込みが増えています💦
リフォーム業者さんから部位毎・工事毎の単価を出していただいて、積算していきました。
クロスの日焼けなど経年劣化は責任を問えないのですが、それを勘案しても相当な金額になってしまいます。塗装作業を中断して丸2日かけて全館の原状回復費用を積算しました。
===
なぜこのようなことをやっているか・・・というと、一括借り上げしてきた市役所側が、原状回復に消極的だからです。昨年夏に居室内を事前確認したときのこと・・・。ものすごくヤニだらけのお部屋とか、カビで覆われたクロスを前に、
「国交省ガイドラインでは法定耐用年数を経過したクロスの残存価値はないことになっています」
と、ヤニ部屋などのクロス修復を拒む姿勢を見せていたからです。
===
それだけではありません。
例えばクローゼットの折戸に打撃穴が空いている箇所や・・・
シールの剥がし痕がヒドく残っている箇所などについて、当然私は面全体の貼り替え補修を求めたのですが・・・
「市では該当部分だけツギ当て補修をして済ませているので、原状回復はその水準でお願いします」
と言っていました💦
また、洗面台の鉢部分がバリバリに割れているところは(どうやったらこんなに割れるのでしょう?)既に修繕済みとしてこのまま返還するのだそうです💢
市は国土交通省ガイドラインに依拠して、一般市場なみの原状回復費を負担しない姿勢を鮮明にしています。ガイドラインの悪い影響ですね💦
もちろん私は承服するつもりはありませんので、これから戦いが始まります。その準備として冒頭でご紹介したような資料作りとか、要修繕箇所全ての写真撮影などを念入りに行ってきました。
===
国土交通省のガイドラインはあくまで目安でしかなく、法的拘束力はありませんから一義的には両者の交渉で決まります。私は普段は温和な中年男性なのですが、このようにあからさまな態度を取られるとケンカモードに入ってしまいます。
交渉に際しては「中古自動車論」と「星飛雄馬のツギ当て論」を展開するつもりです。
ある人が中古の自動車に乗っていたとします。新車時からすでに7年が経過していて機関は絶好調でどこも悪いところはありません。日々通勤に使っています。
仲の良い友人がその車を借りているときに全損事故を起こしてしまいました。もう使えなくなったその車を前に
「クルマを壊してしまってごめんなさい・・・。でもこのクルマは法定耐用年数を超過しているので残存価値はゼロ。だから弁償はしないでいいよね・・・」
と言ったらどうなるでしょう?クルマの所有者は烈火のごとく怒ることは必定です。だって事故がなければそのまま乗り続けられたわけで、使用価値は残っていたワケです。
つまりある資産の原状回復について法定耐用年数を根拠にすること自体が間違っているのです。中古クロスでもキレイに使っていただければ使用価値は十分残っているはずですから・・・。これが「中古自動車論」です。
穴や割れの修繕については、ツギ当て補修をすることで著しく品位が劣化します。巨人の星の中でも「ツギを当てたズボン」は貧困の象徴として描かれており、もしツギ当て補修で済ませた場合、物件の品位を落としてしまい、私は所期の賃料をもらえない可能性が高いです。
そうなると私の賃貸経営を阻害することになりますから受け入れられない・・・というのが「星飛雄馬のツギ当て論」ですw
===
この記事を皆さんが読んでいるまさにその時間帯に、市役所の担当者による最終の現地確認がなされています。私の「中古自動車論」と「星飛雄馬のツギ当て論」以外に、面白い主張があればぜひ知恵を授けてください<(_ _)>
===
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健美家コラム第53話で、物件を購入するためのサブリース活用法についてエピソードを書いています。よかったら読んでみてください。
◎全空物件を買うためのサブリース活用法 ~金融機関の不安を解消する仕組みの作り方~
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おはようございます、ぺんたです。
全空物件のカギを借り出してから各お部屋ごとに原状回復のためのチェックを行っています。間取り図に要修繕箇所を書き出しているのですが、汚い部屋は書くスペースに困るほど書き込みが増えています💦
リフォーム業者さんから部位毎・工事毎の単価を出していただいて、積算していきました。
クロスの日焼けなど経年劣化は責任を問えないのですが、それを勘案しても相当な金額になってしまいます。塗装作業を中断して丸2日かけて全館の原状回復費用を積算しました。
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なぜこのようなことをやっているか・・・というと、一括借り上げしてきた市役所側が、原状回復に消極的だからです。昨年夏に居室内を事前確認したときのこと・・・。ものすごくヤニだらけのお部屋とか、カビで覆われたクロスを前に、
「国交省ガイドラインでは法定耐用年数を経過したクロスの残存価値はないことになっています」
と、ヤニ部屋などのクロス修復を拒む姿勢を見せていたからです。
===
それだけではありません。
例えばクローゼットの折戸に打撃穴が空いている箇所や・・・
シールの剥がし痕がヒドく残っている箇所などについて、当然私は面全体の貼り替え補修を求めたのですが・・・
「市では該当部分だけツギ当て補修をして済ませているので、原状回復はその水準でお願いします」
と言っていました💦
また、洗面台の鉢部分がバリバリに割れているところは(どうやったらこんなに割れるのでしょう?)既に修繕済みとしてこのまま返還するのだそうです💢
市は国土交通省ガイドラインに依拠して、一般市場なみの原状回復費を負担しない姿勢を鮮明にしています。ガイドラインの悪い影響ですね💦
もちろん私は承服するつもりはありませんので、これから戦いが始まります。その準備として冒頭でご紹介したような資料作りとか、要修繕箇所全ての写真撮影などを念入りに行ってきました。
===
国土交通省のガイドラインはあくまで目安でしかなく、法的拘束力はありませんから一義的には両者の交渉で決まります。私は普段は温和な中年男性なのですが、このようにあからさまな態度を取られるとケンカモードに入ってしまいます。
交渉に際しては「中古自動車論」と「星飛雄馬のツギ当て論」を展開するつもりです。
ある人が中古の自動車に乗っていたとします。新車時からすでに7年が経過していて機関は絶好調でどこも悪いところはありません。日々通勤に使っています。
仲の良い友人がその車を借りているときに全損事故を起こしてしまいました。もう使えなくなったその車を前に
「クルマを壊してしまってごめんなさい・・・。でもこのクルマは法定耐用年数を超過しているので残存価値はゼロ。だから弁償はしないでいいよね・・・」
と言ったらどうなるでしょう?クルマの所有者は烈火のごとく怒ることは必定です。だって事故がなければそのまま乗り続けられたわけで、使用価値は残っていたワケです。
つまりある資産の原状回復について法定耐用年数を根拠にすること自体が間違っているのです。中古クロスでもキレイに使っていただければ使用価値は十分残っているはずですから・・・。これが「中古自動車論」です。
穴や割れの修繕については、ツギ当て補修をすることで著しく品位が劣化します。巨人の星の中でも「ツギを当てたズボン」は貧困の象徴として描かれており、もしツギ当て補修で済ませた場合、物件の品位を落としてしまい、私は所期の賃料をもらえない可能性が高いです。
そうなると私の賃貸経営を阻害することになりますから受け入れられない・・・というのが「星飛雄馬のツギ当て論」ですw
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この記事を皆さんが読んでいるまさにその時間帯に、市役所の担当者による最終の現地確認がなされています。私の「中古自動車論」と「星飛雄馬のツギ当て論」以外に、面白い主張があればぜひ知恵を授けてください<(_ _)>
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レッドブックに基づいて査定し、その金額以上の
弁済はしないのが通例です。
しかし、それは所有者として納得のできる金額では
ないでしょう。
星飛雄馬のツギ当て論の中で出てくる「品位」の定義は
主観による、としか言えません。
つまり中古車論にしろツギ当て論にしろ明確な定義が
ないため交渉により双方が落しどころを探るしかない
のが現実だと思います。
交渉が決裂すれば、訴訟提起するしかありませんが
司法は市に有利な判断をする可能性が高いと思います。
あくまで私の私見です♡♡♡
払い下げなんてスゴい。頑張って、私達に経験を共有してください。
裁判をして勝てる主張と勝てない主張を分けて、勝てる主張のみ主張した方が良いように思います。
コンプライアンス作戦ですね。
私は先方が100%悪い自動車事故で、自分のクルマを全損にされました。レッドブックの査定額が20万円だったのですが、交渉した結果90万円になりました。それと同じように今回の用役価値をちゃんと認めてもらおうと思っています。
ご指摘の通り、主観と主観のぶつかり合いですが民事の相対交渉ですから訴訟に持ち込む前にゴリゴリに交渉して決着を付けたいと思います(^^ )
ありがとうございます!その論法は使わせていただきます!<(_ _)>
ありがとうございます!
いただいたご意見も交渉の過程で使わせていただきますね(^^ )
国が出したガイドラインですから法的拘束力がないとはいえ、判例に採用されるのは仕方ないと思います。だから出来るだけ法廷に持ち込まず相対で交渉しようと考えています。
敷金返還を専門とする行政書士のホームページなどにも、タバコによる汚損もクロスは6年償却なので価値は1円となるとしつつも、下記のガイドライン記載があるので絶対に価値1円とは判断しないで下さいと読者に訴えています。
大家=金持ちという安易な図式で原状回復費を負担させられる傾向にあるのはおかしいです。
頑張って下さい。続報期待しています。
【以下、ガイドライン16ページ記載事項】
なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を
払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であ
っても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。
具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場
合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった
場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故
意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となるこ
とがあるものである。
確かに正論ではありますが・・・。
本件の目的は相手(市)から、いかに金を引き出すか
ですよね。違いますか?
そうであれば、ガイドラインとか正義、正論は
関係がないのです。
金を出すのは相手(市)ですから。
金を出さないと言えば、それで終了です。
訴訟してもぺんたさん(個人)と市(組織)では
すでに勝敗は決まっています。
市は訴訟しても自分の懐は痛みませんから。
ここは感情的にならずに、つまり正論とか正義の
主張はせずに、長いものには巻かれて、ぺんたさんも
いち市民として、多重債務を負っているかわいそうな市民
を演じて、もみ手して市に陳情する姿勢が賢明だと思います。
相手から金を引き出すには
時に演技も必要です。
正義、正論や大義名分だけでは目的の
達成はできません。
金のためなら長いものには巻かれましょう♡
いやいや
ぺんたさんは正義のためですからムリかな♡
自治会長さんはそういう思考様式の方なんですね・・・(^^ )
知恵を授けていただいてありがとうございます。ガイドラインの中にこのような記述があるのは見落としていました。交渉の中で使わせていただきますね<(_ _)>
むしろそっちの詳細をお聞きしたいです。書いてほしいです。
ちなみに交通事故においては全塗装は認めないなど、ある意味つぎはぎ論を認めていますからなかなか交渉は難しそうですね。
新品にするとかえってグレードアップして原状回復以上の利益となるため認められないなどとする判例があります。
請求は難しい気はしますが、相手の主張を覆せるのか、結果を楽しみにしています。
ドアの継ぎ接ぎなんか、張り替えるより工数かかるとおもいますけどね。
ありがとうございます!なんとか支払ってもらわないとこちらの資金計画が狂ってしまいます💦
ありがとうございます!
公的機関の物件管理が一般市場のそれと大きく乖離しているのがトラブルのもとですよね。今日もミーティングしましたが溝深しです。なんとか着地点を見つけるよう頑張ります!(^^ )