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健美家コラム第55話で、原状回復ガイドラインについて国交省に直接電話した結果をご紹介しています。すごく実用的な内容ですのでぜひ読んでみてください!

◎原状復帰問題について国土交通省に直接電話してみました。その驚きの結論とは!!

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おはようございます、ぺんたです。

国の緊急事態宣言によって飲食業・接客業を中心に甚大な経済被害が出ています。そりゃそうですよね。国民は出歩いてはいけないと国から言われていますので、お客さんが激減しています。

売上が立たないのに家賃という固定費の支払が重い・・・という事業者の声が強くなってきました。そこで「大家はテナント賃料の減額や支払猶予に応じるべきだ!」と有識者が増えています。

一般の方からみて大家業というのは「楽して儲けている悪代官」的なイメージがあるので、大家も腹を切れ!という風潮なのでしょう。もちろん大半の大家さんはリスクを取って薄い利益しか上げられていないので全くの誤認なのですが、本稿ではそこの部分はいったん脇に置いておきます。

気になっているのはここ数日、与野党がコロナ騒動を受けてテナント事業者の家賃支援(または支払猶予)を法制化する動きが活発になっていることです。そこで今日は、巷間伝えられている野党案と与党案のどちらがマシかを比較してみたいと思います。

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最初に野党案です。予めお断りしておきますが、まだ断片的にしか報道されていないのでこれからご紹介する情報は私の推測も一部含まれています。そういう意味から色眼鏡をかけて読んでいただければと思います。

野党案は国民民主党の玉木代表の案に他党が乗っかっているようです。
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「家賃モラトリアム法案」と称して以下のような構図の法制化を目指しています。
スライド1

一見して複雑なスキームであることがおわかりいただけると思います。その時点で私に言わせれば落第なのですがw、とりあえず順を追って説明しますね。

①苦境に立ったテナント事業者が大家に家賃の支払い猶予を求めます。一部報道では法制化により、大家には話し合いに応じる義務を課すとも言われています。

②大家がそれを了承した場合・・・

③テナント事業者と大家が政府系金融機関(たぶん公庫でしょう)に制度の適用を共同申請することになり、


④認められた場合、政府系金融機関が大家に対して家賃の立替払いをする

⑤テナント事業者は事業が正常化したあとに、政府系金融機関に返済を開始する


という構図になっています。

ここで問題点を3つ指摘しておきます。

1つ目は、仮に話し合いに応じる義務が大家に課されたとしても、話し合いの結果NO!と判断する権利まではさすがに制限できないでしょうから、大家が支払猶予に応じないと言った場合は、それ以降の手続きが止まってしまいます。

大家さんの大半が借金を背負って事業を展開している現実がある以上、恐らくNO!と判断する大家さんが多いことでしょうから、それではテナント救済にはつながりません。

2つめは、債権・債務関係が複雑化することです。もともとはテナントが大家に対して家賃の支払い債務を負う・・・という単純な契約なのですが、このスキームでは「テナント←→公庫」「公庫←→大家」の2つに分解されてしまいます。このスキーム適用後にテナントが倒産したらいったいどうなるのでしょう??貸し倒れリスクを公庫が全て負ってくれるのでしょうか??

そう考えると③の「共同申請」というのが気にかかります。貸し倒れを公庫が嫌う場合、共同申請した大家に対して「テナントが倒産した場合、公庫に対する残債務は大家が負担する」みたいな義務を課すことはないでしょうか?まあこれは私の邪推にしか過ぎませんが、もしそういうスキームだった場合は、②でNO!と言う大家さんが更に増えることになるので、ますます制度が稼働しなくなります。

3つ目として玉木さんはこのスキームについて「財政措置もいらない無理のない制度設計だ。」と胸を張っておられるそうですが、国民の経済活動を政府がスポイルしているのですから、国が財政出動するのが当たり前です。そもそも「諸外国では休業命令の代償として休業補償がされているのに、日本はなぜ補償しないんだ!?」という不満が国民に溜まっており、この野党案ではそこを全く汲み取っていません。

ここまで野党案に辛口な論評を加えて来ましたが、唯一評価できるのは、「モリカケだ~」「桜だ~」とひたすら騒ぐだけだった野党が、今回は曲がりなりにも対案を出したことです。しかしそこを勘案しても野党案の評価は10点ぐらいでしょうかね(^_^;

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次に与党案です。こちらは非常にシンプルな構図になっています。
スライド2

①家賃の支払いに困ったテナントが国に単独で申請をする

②国が家賃補助を支給してくれる

③テナントが家賃を大家に支払う


という仕組みが報じられており、シンプルで好ましいスキームに見えます。ところがこちらにも問題が2つあります。

一つ目です。②で家賃補助と書きましたが、これは家賃の一定割合を国が給付してくれるイメージですよね。ところが別の報道ではこの部分を「政府による貸付」になるかもしれないと報じていて、給付であれば合格点。貸与であれば落第だと思います。

だって貸与だったらテナントは、既に走っているセーフティネット貸付などを利用すれば良いだけの話なので、わざわざ別制度を作る必要がありません。また給付の場合でも、政府の負担割合が30%とか50%とか低い水準に留まる場合、あるいは売上減少要件などをごちゃごちゃ付けるようだと評価できません。

2つめはこのスキームを先導しているのが自民党の岸田政調会長であることです。
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この方、次期総理候補のひとりなんですが存在感はゼロに近いため得点を稼ぎたがっています。ところが私からみると(偏見かもしれませんが)政治センスがない「アホ」ですし(笑)、財務省のポチですから給付するために必要な数兆円の財源を財務省から切り取ってくるなんて期待できそうにありません。

給付になるか融資になるかで与党案の評価は大きく変わるので、私の評価は30点から80点の間・・・としておきます。「アホ」がどこまで仕事を出来るのか?次期首相たり得るのかを本件を通じて観察しておきたいと思っています。

※GW明けまでしばらくブログ更新はお休みさせていただきます。あしからずご了承ください。

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