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健美家コラム第57話で、入居付けを強化するための3つの軸について解説しています。よかったら読んでみてください。

◎新型コロナでも諦めない!入居対策の3つの軸

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おはようございます、ぺんたです。

以前、こういうマンション↓を紹介したことがありますが覚えておられますか?
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以前記事にしたときの骨子はだいたい以下の通りでした。

・大都市のサラリーマンがスルガ融資で購入した
・駐車場がないので入居率が上がらず、スルガが任意売却した
・地方の「駅チカ」物件は意味がない。鉄道を利用する人がいないから

この物件のその後の動きが、昨今の不動産マーケットを象徴しているかのようで非常に興味深いので、再度取り上げることにします。

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ある業者さんからこの物件の提案が来たのが昨年秋のことでした。当時の売却価格が8,200万円でした。それ以前には9,000万円で販売されていたそうです。

以前の記事でも紹介したように、中小地方都市で駐車場ナシ物件は地獄を見ることになりますので私は決して手を出しません。

するとしばらく経った後、この物件が売れたという話を聞きました。懇意にしている業者さん経由で真偽を確かめてもらったところ、確かに売れたそうです。購入者は首都圏の法人です。この法人が大家さんの不動産所有法人なのか、仲介業者の法人なのかはこの時点では不明でした。

更にしばらくすると、この物件が再び売りに出ました。売価は8,000万円です。こんなに短期間で売りに出たということは大家さんが買ったのではなく、買取再販業者が買ったということだったのでしょう。推測ですが、スルガ銀行に指値を入れて現金購入したのではないでしょうかね!?で、仕入れ金額に利益を乗っけて、再び売りに出した金額が8,000万円だった・・・と私は思っています。

いろんなルートからこの物件の提案がやってきました。8,000万円のときもあれば、内々で7,500万円に・・・ということもありましたが私程度のスキルではこの物件を満室に出来る見込みがないので、全て見送ってきました。

そしてつい先日。見知らぬ業者さんから再びこの物件の提案を受けました。売価は6,000万円に下がっていました💦3ヶ月ほどの間に、急速に値下がりしています。

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これも推測でしかありませんが、コロナ禍で事業が縮小してしまった買取再販業者さん(現オーナーさん)が、手元資金を確保する必要に迫られて損切りに動いたのではないかと思っています。仕入れ価格を割った価格での売却は考えにくいので、おそらく仕入れ価格が6,000万円だったのでしょう(^_^;

コロナ禍が襲ってくる以前から、金融機関は不動産融資を縮小していましたので価格水準はやや軟化傾向でした。そこに来てコロナ禍の影響が甚大で、金融機関は制度融資の貸し出しにてんてこ舞いしています。住宅ローンの審査ですら後回しにされていると聞きますので、収益不動産への融資は更に後回しになっていることでしょう。

融資がそんな状況ですから買い手が付かない→でも早く現金化したい→限界まで値下げしよう・・・というメカニズムで、物件価格が急速に下落している気がします。

しかしよく考えてみると、コロナ禍による経済的な打撃はまだ始まったばかりです。今後1-2年で世界恐慌なみの経済苦が訪れ、日本は再びデフレに逆戻りするでしょう。そうだとすると、収益物件の価格はまだまだ下がると思います。

そんな時期に、少し価格が下がったからといって競争力のない物件を買うのは禁じ手です。目先の値下がりに心を奪われず、購入後に満室経営できる物件か、競争力のある物件か・・・という本質的な部分で判断を下したほうが良いと思っています。

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