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健美家コラム第58話で、当社のインカムゲインとキャピタルゲインについて書いています。良かったら読んでみてください。

◎ぺんたの法人の収益構造 ~インカムゲインとキャピタルゲイン~

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おはようございます、ぺんたです。

少し前のこと。健美家さんのコラム第57回で入居対策の3つの軸について記事を書きました。読んでいただけましたか?

◎リンク 新型コロナでも諦めない!入居対策の3つの軸

この文中で、私はなにげなく

「お客様が仲介業者さん( 管理会社さん )の店頭に出向いたときに、『もっと良い物件がありますから、そちらをお勧めします! 』と横振りをかけられてしまっては元も子もありません。」

と書いたんですね。そうしたところ健美家さんの編集部さんに

「横振りとは何か?横振りという日本語はあるのか?」

といった大意のご質問が来たそうで、アレッ!?と思ったんです。

こちら山口県の仲介業者さんから教えていただいた言葉なのでこちらで使われていることは間違いないのですが、もしかしたら全国的に使われている言葉じゃないのかもしれない・・・そう思って今回はこちらで言う「横振り」の概念と実例をお伝えしようと思いました。

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先述のコラムでは「商品力」を高めて、それを広く「広告リーチ」させることでお客様から「問い合わせ」や「内見希望」が頂ける・・・ということを書きましたが、例えば、私の物件に首尾良く内見が入ったとします。

そのお客様に対して仲介業者さんや管理会社さんが、別の大家さんの物件をプッシュして、そちらで契約を取っちゃうこと。こういうのを「横振り」と表現しています。

横振り

私も実際、こういう↓体験をしたことがあります。

ある再生物件の募集を開始したところ、12月・1月と好調に契約が取れていたのですが、2月に入ってピタッと内見がゼロになったのです。おかしいな~?どうしたのかな~?と思っているうちに3月中旬になりましたが、やはり内見はゼロのままです。管理会社さんに理由を聞いても確たる返答はありません。

このままじゃいけないと近隣の仲介業者さんに営業して回ったところ、「物件が足りていなかったのでご紹介助かります!」と感謝され、バタバタッと残りの部屋が決まりました。ほっと一息付きました(´ー`)

この時の謎は後日判明しました。その管理会社さんを退職した方とばったりお会いした際、いきなり

「ぺんたさんにお詫びしなければなりません💦」

と、その時の内情を教えてくれたのです。

実はその時期、私の物件のすぐそばに新しい管理物件を獲得していたそうです。ガラガラだったその物件を短期的に満室にする約束をオーナーさんとしていたそうで、賃料を下げ、まだ珍しかったネット無料サービスを導入して募集を開始しました。その結果、見事に私の物件と競合する物件になってしまいました💦

恐らくその物件自体の集客力も上がっていたでしょうが、私の物件の内見がピタッと止まったところを見ると、「横振り」をかけていたことは想像に難くありません。途中で気付いて営業活動を仕掛けなければ満室に出来なかったと思います・・・(^_^;

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冷静に申しあげると、賃貸仲介を行う会社はどこであれ、似たようなことをやっていると思います。意図してやっているか、結果的にそうなってしまうのかの違いは多分にあると思いますが・・・。

私は上でご紹介したケースでは管理会社さんにクレームは付けませんでした。(店長さんにイヤミは言いましたが(笑))

彼らは「ぺんたのアパートに来たお客を、ぺんたのアパートで決める」というメンタリティよりは、「自店に来たお客を、管理物件内で契約させる」ことを経営目的にしています。

またアパートによってADなどの格差もありますから、彼ら自身の収益を最大化するためには理にかなった行動だからです。

むしろ大家の側が意識を変える必要があるとも思っています。ほとんどの大家さんは管理会社に委託することで自動的に満室にしてくれるという錯覚をしておられるでしょうが、そんなことはないんです!管理会社が抱えている管理物件の中での競争に勝ち残らなければ、満室になんてならないからです。

だから私は上のような経験をしてからは「管理会社内競争」に勝ち抜くためあれこれやっていますが、細かい(せこい!?)戦術も展開しています。


例えば、良い物件で設備面でも問題ないのだけど反響がなかなか得られないようなとき。管理会社さんに、

「他から横振りして、うちの物件を紹介して下さいね!ほら、こういうキャンペーン張りますから~♪」

とささやくようにしています。これは攻め。

逆に反響がいい場合は、

「よそに横振りしないで下さいね!(ビシッ)」

とクギを刺すようにしています(笑)こちらは守りです。こういった具合に私は、「横振り活用派」なんですw

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ここまで読んで、(横振りするなんてけしからん!💢)と怒り心頭に発した方もいらっしゃるでしょうが、良い手がありますよ。

宅建業として開業すればいいんです!そしたらアットホームもSUUMOも契約できますし、レインズも参照できます!反響があった場合は他のアパートに振られることもなく、お客さんを自社で独占できますよ!

まあしかしその方法はリソースを食いますし、私はそういう業務をやるつもりがないので、今後も管理委託&横振り活用でやっていこうと思っていますけどね(^^ )

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