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健美家コラム第59話で、危機に際したときに「自分だけは大丈夫」と思ってしまう心理が大家さんの経営危機を招くんじゃないか?というお話しを書いています。良かったら読んでみてください!

◎任意売却物件が生まれる要因?「正常化バイアス」を克服せよ!

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おはようございます、ぺんたです。

先日ネットを検索していたら超格安な戸建てがあったので問い合わせを入れたところ、接道がない物件でした💦法的な意味で接道していないのではなく、文字通り道路が付いていない:人一人がようやく通れるほどの細い通路があるだけの物件でした。

駐車場至上主義の地方マーケットでは手が出せないので即撤退しましたが、ここに住んでおられた方はいままでどんな生活をしていたのでしょうね。近所にスーパーやコンビニは見当たらないうえ、月極駐車場も近隣にないエリアです。バスに乗って買い物をしていたのでしょうか!?

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お断りを入れたところ営業さんから、

「もうひとつ、やや難はあるのですが面白い物件があるのでご紹介します」

と、別の物件を紹介していただきました。それがこちら↓です。
DSC_0216

現状で駐車場は1台しかありませんが、庭の部分の塀を壊せばあと2台分は取れそうです。
DSC_0217

なかなか面白そうなので現地から営業さんに電話しました。

「けっこうこの物件面白そうなのですが、難があるって、どんな難かしいところがあるんですか??」

と質問したところ、

「はい。実はその物件、接道がないんです💦」

とおっしゃいます。いやいや・・・

「私いま現地にいるのですが、立派に舗装された道路が付いていますよね・・・」

「はい、物理的に道路はついているのですがその道路の持ち分がなく、また通行権とか地役権も確保出来ておりません。また悪いことに、道路を所有していた法人がいまはもう存在していないことから格安で販売されています💦」

ということでした。

その場所は主要道路から一本入ったところで、ロの字形に戸建てが並んでいます。恐らくどこかの不動産屋が宅地開発したのでしょう。「ロ」にあたる私道部分は、分譲した区画毎に持ち分を持たせるのが普通ですが、そういうこともやっていません💦ましてや通行権や地役権も設定されていないので、現状は「他人の土地を無断で通行している状態」で道路を使用していることになります。しかもその法人が廃業していていまはもう存在しないという、究極に面倒くさそうな物件です。(よくこれで住宅ローンの審査が通ったな~と思います。)

しかし物件の状態がわるくないのでなんとかできないか?と、古くからの仲間に相談してみました。すると・・・

「私道所有者の法人が解散していたときは、その会社の閉鎖謄本を閲覧し、清算人を探し売却交渉する形になると思います」

とアドバイスをいただきました。

会社を畳む時にはその社長自身が清算人になることが多いそうなので、要はその社長を探し出して私道の持ち分を売ってくれ!と交渉することになるようです。しかしその社長さんが既にお亡くなりになっていた場合、(推測ですが)相続者全員にコンタクトし同意を得なければならなさそうです。

(いや待てよ。その法人が自主廃業していたらそれで済むけど、倒産していたらどうなるんだっけ??)

と思い、こんどはおなじみの司法書士さんに問い合わせしてみました。すると、

「倒産していた場合は破産管財人というのが立ちます。多くは弁護士であるのですが、その破産管財人を探し出して、私道持ち分を売ってくれ!と売却交渉することになります」

「あ~、じゃあ破産管財人を探し当てればいいのですね!?」

「いえいえそこが難しいところで、倒産して法人を清算する時にはその法人の資産を全て処分し、それを現金化してステークホルダーに分配するプロセスに入りますよね・・・」

「・・・はい」

「私道を売ってください・・・と申し入れるということは、その会社の倒産整理のなかでその私道が漏れていたことになります。そうなると原理的には、その会社を破産管財人に再度立ち上げてもらい売買を完了した後に再び清算することになります。かなり多額の費用と手間がかかります。私道の持ち分売買程度で、そうした面倒臭いプロセスに破産管財人が応じてくれれば良いのですが・・・💦」

ということでした。

この物件が大型のマンションとかで、私道の問題を解決することで大きな利益をもたらしてくれるのであればそういう面倒臭いことを喜んで引き受けるのですが、たかだか戸建てひとつで引き受けるには荷が重いと判断して撤退することにしました。

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これまで法人を拡大することばかりにかまけていましたが、畳むことを全く考えておりませんでした。自分が現役の間にいい加減なことをやっていたら、いざ自主廃業なり倒産なりした場合に面倒臭いことの火種を家族に残してしまうんだな・・・ということがわかった一件でした💦

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