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健美家コラム第58話で、当社のインカムゲインとキャピタルゲインについて書いています。良かったら読んでみてください。

◎ぺんたの法人の収益構造 ~インカムゲインとキャピタルゲイン~

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おはようございます、ぺんたです。

大型物件の内装工事が5月末で完了しました。ファミリー30室全室の工事なので結構高額です💦まだ請求書は届いていないのですが、この金額も全額融資でまかなう計画です。

金融機関の担当さんとこの融資についてやりとりしているとき、

「長期借入金の一覧を提出してください」

というリクエストがありました。私が提出したエクセルの借入金一覧に漏れがあったのだと思います(^_^; そこで家内にリクエストして、帳簿から長期借入金の一覧を出力してもらいました。TKCのシステムから該当する帳票をPDFで出力し、そのまま担当さんにメールで転送しました。

その帳票には一番右側の欄に「前年同月との差額」という項目があり、各項目毎にマイナスの数字が立っています。長期借入金を直近1年間でいくら返済したか・・・つまり年間の元本返済額がいくらであるか、ここで拾えるわけです。

そこで、各借入金毎の元本返済額(直近1年間)を集計してみました。
元本返済

なんと年間2700万も元本を返済していました。思えば遠くへ来たもんだ・・・という感じです(^^ )

しかし、この数字は単独ではそれほど意味を持ちません。ボロ物件を30年ローンで無理やり引っ張り倒した結果の2700万(この場合は借入金も膨大になっているはずです)と、まだ法定耐用年数が残っている物件をより短めのローンで返済している結果の2700万では意味が違うからです。

経営において数字はなにかと比較することで初めて意味が生まれますので、減価償却費と比較してみました。すると年間の減価償却費が2450万程度であり、元本返済はそれを上回っている・・・ということがわかりました(^^ )

元本VS償却

最近大型物件の購入が続いたので、「元本返済額」と「減価償却費」の関係が逆転していやしないかと思っていたのでホッとしました💦

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私は地方物件ばかりを購入していますが、地方は土地の価格が極端に安いので購入に際しては建物の担保価値をテコにして融資をしていただいています。減価償却費とはその建物の価値が目減りしているだろう金額を、法律に照らして帳簿に反映しているわけですね。

で、減価償却費よりも多くの元本返済をしているということは、

「建物の目減り分よりも多くの元本を返済しているから、残債超過には陥りにくい♬」

逆に減価償却費よりも元本返済が少なければ

「ちょっとヤバいんじゃね~の??💦」

という見方が(地方では)できるわけです。地方で展開している方は、ぜひ一度帳簿を点検して「元本返済額」と「減価償却費」を比較してみてください。もし元本返済のほうが少なければ次にくる不動産投資ブームでうまく売り抜けることを考えたほうが良さそうです(^_^;

ちなみにうちの場合は減価償却費に車輌、擁壁などの工作物の分が150万ほど含まれていますので、建物の減価償却費は実質2,300万程度。元本返済との差額400万円は、毎年定期預金をしているような感じでしょうかね!?

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