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健美家コラム第59話で、危機に際したときに「自分だけは大丈夫」と思ってしまう心理が大家さんの経営危機を招くんじゃないか?というお話しを書いています。良かったら読んでみてください!

◎任意売却物件が生まれる要因?「正常化バイアス」を克服せよ!

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おはようございます、ぺんたです。

当ブログで初の訂正記事です。昨日の記事「なぜ根抵当にしたの??」で私の明らかな事実誤認があったようですので、その訂正を最初にさせてください。

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改めて、昨日の記事の骨子は以下の通りです。

・自分の物件で根抵当を打たれているものがあった
・根抵当枠が余っているのに、追加融資は不可と断られ理由は不明だった

・国税がみずほと三井住友を訴えた事案がニュースで流れた。
・課税処分当日にメガバンクが根抵当を打ったため、国税は徴収額が減り、提訴につながった
・根抵当は徴税権よりも優先的に債権を回収できるのだと思われる
・私の物件が不可解な根抵当になっていたのも、銀行の債権保全のためだと思われる

このうち、赤字の部分。「根抵当だから徴税権に勝る」という部分が間違っておりました💦

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秋田の司法書士さんからご連絡をいただきました。私の事実誤認を丁重に指摘してくださったのですが、その骨子は

・国税徴収法という法律がある
・その第8条で、国税は他の税金や債権に優先すると定義されている
・ただし第16条では、「国税の納付期限前に抵当権を設定した場合には、(一般債権等は)国税に優先する」と定めている
・つまり納付期限前の設定かどうかが重要なポイントであり、抵当権か根抵当権かは関係ない(根抵当権だから無条件に国税より強いわけではない)


ということでした。「根抵当は徴税権に勝る」という部分は、法的根拠において私の事実誤認でした。お詫びして訂正させていただきます<(_ _)>

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さてここからは私の言い訳(苦笑)兼、推論です。

法的根拠を勘違いしていたとはいえ、昨日の記事が100%全て間違いだったとも言い切れないと思っています。

というのもこの記事に対する読者さんからのフィードバックでこういう↓コメントがありました。

「(融資取引の際)某銀行から全部説明されました。ぶっちゃけ、根付きの第一抵当権がその名の通りに、1番に回収出来るから(根抵当にする)とね。」

また別の方からは、

「根抵当権を付けていると、限度額の範囲で幾ら貸しているかわからないから、他行の参入障壁になるみたいです。」

というコメントをいただきました。そして多くの方から、

「なぜ根抵当にする必要があるのかよくわからないケースで銀行から根抵当を打たれた」

という事例があることを教えていただきました。

これらをもとに法的側面ではなく、自分が銀行マンになった気分で金融機関の実務的な判断を推測してみると、

①不動産融資を行う前に「滞納のないことの証明」を提出させるので融資時点では税金の滞納がないことがわかっている

②そこに普通抵当権なり根抵当権を先に打っておけば税金より優先的に債権回収ができる(↑上の国税徴収法第16条による)(=つまり抵当権の種類はどちらか選べる)

③根抵当にしておけば他行の参入障壁になるので、いざ債権回収となった場合債権を独り占めできる可能性が高い。普通抵当と根抵当が選べるのだからいっそ根抵当にしておけば後々楽だ!


という思考が働いているのではないでしょうか!?この推論が正しいとするならば、「根抵当を打ちたがるのは銀行の債権保全のため」という結論のところは間違っていなかったと思えるんですよね💦

論理構成が苦しいですかねw

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