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エントランスリノベーションのビフォー・アフターを紹介しています。

◎エントランスリノベーション工事(ほぼ完成)のビフォー・アフター

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おはようございます、ぺんたです。

私のブログやコラムでアクセスが多いのは商工中金ネタです。初期のヒット作みたいなものですね(^^ ) 今回は読者さんからご提供いただいた商工中金ネタです。

その方は商工中金からほぼフルローンをゲットし、新築RCに取り組んでいるそうですよ。

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さいきん直メでちょいちょい情報交換をさせていただいている方なのですが、規格型のRCマンション建設を企画し、建築会社さん・仲介業者さんと一緒に商工中金に持ち込んだそうです。
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その建築会社さんは建築仕様を統一化することで資材を大量仕入れし、比較的安価に良質なRCマンションを建築する会社さんだそうです。戸建の世界における飯田産業のようなパワービルダーですね。

具体的なプロジェクトの概要は以下の通りです。

・総事業費:2億5千万

・うち自己資金:2千万(総事業費の8%)

・うち借入金:2億3千万

・返済期間:35年3か月(据置期間3か月)

・金利:1.5%(5年固定)

・返済方法:元金均等返済

・間取り:2LDK(60㎡)×15世帯

中古RCの購入時でもいわゆる諸費用は8%ぐらいかかりますから、新築RCともなると私が承知していない費用が余計にかかることでしょう。自己資金8%というのは実質的なフルローン(以上)だと思います。すげ~!

しかもこの方、土地持ちの地主さんではなく土地から仕入れてのフルローン(以上)ということですのでびっくりです。よほど事業計画が優れていたのでしょうね(^^ )

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融資の決め手はなんだったのですか?と質問させていただいたところ、以下の3点を挙げておられました。

・事前に土地鑑定評価をして提出したこと(コスト=約33万円)

・不動産会社および建設会社の報告書(帝国データーバンク)を提出したこと。

・返済方法を元金均等返済としたこと

私は新築を手がけたことはありませんので銀行訪問キットを作るときは所有物件の全資料を添付するに留まっておりましたが、新築の場合は

「価値のある土地を安価に仕入れましたよ」

ということや、

「建築会社さんは信用不安のない会社さんですよ」

といった独特なコミュニケーションが必要なんだということに気付かされました。考えてみればそうですよね。融資実行後に建築会社が飛んでしまっては元も子もないので、「資金力が十分で、建築途中で飛ばない会社ですよ」と安心材料を与えることは非常に重要です。

商工中金ならでは・・・の場面もいくつかあったそうです。

①建築コストの「値切り」指示

事業計画を提出したあと担当さんが収支を回してみたところ、収益還元法により設備投資金額に対する収益が低いとの指摘があったそうです。普通の銀行さんだったら提出された計画のままで審査を進めるところでしょうが、商工中金さんは

「建築コストが高いので値引を要請してください!」

と指示があったそうです。減額幅は特に言われなかったそうですが、値引後の見積書を再提出して事なきを得たそうです。

②個人の資産背景を求めない(°0°)

審査の過程で、この方の資産背景や金融資産エビデンスの提供は一切求められなかったそうです。法人での新築をする際、経営者個人の資産を実質的な担保に取る・・・というようなことはなかったそうです。

③当座貸越の提案

土地の仕入れをする場面で、普通の金融機関であればいったんつなぎ融資を実行し、建物完工時に証書貸付に切り替えるというオペレーションが普通だと思うのですが、商工中金からは

「当座貸越を利用してはいかがでしょうか?」

という提案があったそうです。しかも融資想定額:2億3千万と同額の枠を用意してくれたそうです。不動産バブル期ならいざしらず、自己資金よりも大きな枠を用意してくれるって太っ腹だと思いませんか?(^_^;

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私自身もかつて経験したことですが、商工中金は「収支がすべて」という考え方をする金融機関です。だから建築コストの削減を求めてこられたのでしょうが、逆にそれをクリアすることで個人の資産を担保に取ったりせず、あるいは当座貸越もOKになるのでしょうね。

付き合い方が独特な金融機関で、支店間の温度差が大きい金融機関ですが、収支が合い、優秀な担当さんに出会うことが出来ればこんなご時世でも大きな融資を出してくれることが再確認できました。

Kさん、ネタ提供ありがとうございました!<(_ _)>

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