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おはようございます、ぺんたです。

以前健美家コラムで姫路のトランプさんの話を書きました。

◎『姫路のトランプ』銀行取引停止から読み解く教訓

報道されているベースの情報しかありませんが、全所有物件の空室率が30%以上あり(一部には40%近いという記事もありました)、高金利で借入れしているので返済比率は62~63%だったそうです。

これが正しい情報だとするならば、破綻はどうやっても免れなかったと思います。それは当たり前ですよね。賃貸物件を経営するには10%~20%程度の経費がかかります。実質的な収入が満室家賃の60%台で、返済比率が62~3%だったらその運営経費が捻出できません。そういう意味で姫路のトランプさんの経営は破綻して当然だったと思います。

インタビュー記事の中で同氏は

「数が力になる」「数は力だ」

と何度も言っておられました。結果的な経営成績をみると、(入居率とか返済比率とかどうでもええ!とにかく買い増して、膨大な規模に達したらそれでなんとかなるんや!)と思われていた節があります。規模を拡大することが第一義で、物件のバリューアップや入居率アップは二の次だったとも報じられています。

この点については物件欲しい病に罹患した新米大家さんとよく似ている感じがします。(目の前の物件が欲しくてたまらない・・・)(とにかく買ってしまえばなんとかなるだろう・・・)(買ったあとは業者さんがなんとかしてくれるんじゃないか・・・)という例の病気です。でもね、そういう考え方は非常に危険だと私は思います。だって買うだけだったらある意味簡単ですもん。購入時の目線を下げて、購入したあとのことは無視すれば良いのです。

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でも成功しておられる大家さんは買うことだけにフォーカスはしておられません。

買ったあと満室経営をするにはどうしたらいいか?そのための方策と資金の手当てはどうか?それをどんな業者さんにやってもらうか?その物件を何年保有していくらで売却するか?売却したあと、所有期間中の総合成績はプラスになるか?・・・みたいなことを総合的に勘案してから購入の決断をされます。

だって当たり前のことですが、物件を購入する根本の動機は「儲ける」という一点だけです。儲けた結果ある程度のキャッシュフローに達したらサラリーマンをリタイヤすることも出来ますし、もっと余裕が出来ればゴルフや釣り三昧の理想的な日々を送ることも出来ます。しかしそれは買うだけではなく、儲かる状態を維持出来てこその話。

だから大家さんの経営目標は、「満室にできる物件を買う」こと。あるいは自分のスキルと努力で「満室にできる自信があれば物件を買う」ことに置くべきです。

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私自身は一度失敗した経験を持つだけに、自分のやっていることを厳しい目で見ています。自分の勝ちパターンをきっちり定め、その目線に達しない物件は手を出さないように自己統制しています。数年の経験ができたので勝ちパターンが増えて来てはいますがその原則は外していません。儲からない物件を買っていたずらに規模を拡大しても意味はないからです。

逆に言うと、ほとんど儲からない物件でよければ現在の数倍の規模にはできていたと思いますがそんなアホなことはしません。儲かる物件だけを買って規模を拡大することが私の目標です。

インカムゲインとキャピタルゲインということばがあります。所有期間中の儲けがインカムゲイン。売却したときの儲けがキャピタルゲイン。その両者を通算しないとその物件で儲かったかどうかはわかりません。私はいま所有している物件が満室になっていても気は抜きません。インカムゲインが順調でも、売却時に大損したら通算で儲からないことになりますから、売却して利益確定できて初めて安堵することになります。

そんな感覚を持っているので、日々経営している生身の私と、それを客観的に懐疑的に見ている私が2人いるような感じです。ドMなのかドSなのかよくわかりません(笑)でもね、初心者の方は右も左もわからない状態だと思うので、ご自身のことを懐疑的に眺めたほうがヤケドしないと思いますよ。

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今日は感覚的なお話になってしまったので面白い画像がみつかりませんでした。そういう時はお口直しにコータですw

うちにコータがやってきたとき、体重は約3キロでした。
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ところが昨日体重測定すると7.1キロ!(°0°) 一ヶ月ちょいで4キロ増えていました💦生後三ヶ月で7キロ超とは、大型犬の血が入っている気がします。夕べの姿はこちら↓ わずかな期間でずいぶん立派になりました。

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家内にそのことをLINEすると

「一週間に1キロペースで体重が増加しとるやん(^_^;」

とツッコミが・・・。言われてみればその通りです。このままのペースで増量していけば、1年後にはこう↓なっているかもしれません。
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あ、いやいや。さすがにこんな熊みたいにはならないでしょうから、こういう感じかな?↓
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うちのマンションは大型犬可という条件なので別に良いのですが、ここまでデカくなると困るな~(笑)

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